Wohnungseigentum Rechtsprechung - Eine umfassende Entscheidungssammlung thematisch geordnet mit neuem WEG 2007

Vorwort zur 3. Auflage

und zum neuen Wohnungseigentumsgesetz (1.7.2007) Diese Auflage ergänzt die Entscheidungssammlung auf den aktuellen Stand und beginnt nun mit dem Jahr 1988. Für die Zeit vor 1988 steht die 2. Auflage zur Verfügung. Die 3. Auflage berücksichtigt die Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes vom 1.7.2007.

Für das Wohnungseigentum gelten zunächst die Grundsätze, daß jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft die gleichen Rechte hat und daß jeder Alleineigentümer (Sondereigentümer) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren kann. Zur Sicherstellung einer funktionierenden Verwaltung der grundlegenden Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft ist die Einschränkung der oben genannten Rechte notwendig. Dafür wird vom Einstimmigkeitsgrundsatz in Ausnahmefällen abgewichen und der Mehrheitsbeschluß zugelassen. Daß heißt, für eine begrenzte Anzahl von Angelegenheiten der Verwaltung werden die Rechte der Minderheit zu Gunsten einer funktionsfähigen Gemeinschaft eingeschränkt und die Rechte der gesamten Eigentümergemeinschaft der Mehrheit zuerkannt.

Der Gesetzgeber hat zum 1.7.2007 das Wohnungseigentumsgesetz „Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft" geändert. Diese Erleichterung der Willensbildung ist in erster Linie eine Erweiterung der Beschlußbefugnis in der Gemeinschaft. Die neu eingeführte Befugnis der Wohnungseigentümer Mehrheitsbeschlüsse zu fassen, die abweichende Regelungen von bestehenden Vereinbarungen ermöglichen (mit einfacher und qualifizierter Mehrheit) sowie die grundsätzlich zugelassenen Beschlüsse, für die die Eigentümer keine Befugnis haben, führt die Rechtslage nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.5.1970 wieder ein. Der Unterschied zur damaligen Rechtslage ist die gesetzliche Regelung für Vereinbarungen ändernden Beschlüssen und für Einzelfallbeschlüsse, d.h. die Anzahl der rechtswidrigen Beschlüsse wird in Zukunft geringer sein, aber höher als nach der Entscheidung des BGH vom 20.9.2000. Bei der gerichtlichen Überprüfung von Einzelfallbeschlüssen wird von Bedeutung sein, ob vergleichbare Fälle (z.B. Sanierung Fenster und Balkon) gleich zu entscheiden sind. Wenn dies der Fall ist, dann sind es nicht mehr Einzelfälle, sondern Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluß. Wenn nicht, wird es zwangläufig zu Ungleichbehandlungen (Ungerechtigkeiten) kommen.

Diese Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes führt dazu, daß die Verwaltung der Gemeinschaftangelegenheiten durch Beschluß der Regelfall ist und nicht mehr der Einstimmigkeitsgrundsatz, wie es korrekterweise sein müßte. Als Grundsatz für die Einschränkung der einem jeden Wohnungseigentümer zustehenden Eigentumsrechte sollte gelten, die Eigentumsrechte dürfen nur in der Weise eingeschränkt werden, daß die Einschränkung nicht über das für eine ordnungsgemäße Verwaltung unvermeidliche Maß hinausgeht. Ob die jetzt vorgenommene Gesetzesänderung dem Grundrecht auf Eigentum und auf Rechtsstaatlichkeit in allen Fällen gerecht wird, ist zumindest als ungeklärt anzusehen.

Die Änderung des Verfahrensrechts ist in gewisser Hinsicht wünschenswert. Da die unterlegene Partei in einem Verfahren nach der ZPO die gesamten Verfahrenskosten zu tragen hat, werden die bewußt rechtswidrig gefaßten Beschlüsse (Zitterbeschlüsse) abnehmen.