Modell zur Bewertung wohnwirtschaftlicher Immobilien-Portfolios unter Beachtung des Risikos - Entwicklung eines probabilistischen Bewertungsmodells mit quantitativer Risikomessung als integralem Bestandteil

Geleitwort

Vorwort

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Symbolverzeichnis

Formelverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung

1.1 Ausgangssituation – Problemstellung und Motivation

1.2 Wirtschaftswissenschaftliche Relevanz der Fragestellung

1.2.1 Strukturelle Kennzeichen des Wohnungsmarktes in Deutschland

1.2.2 Anlässe der Portfoliobewertung

1.2.3 Bisheriges Transaktionsvolumen von Wohnportfolios

1.2.4 Prognose Transaktionsvolumen

1.3 Stand der Forschung

1.3.1 Aggregierte Einzelbewertungen

1.3.2 Bewertung mittels Pareto-Prinzip

1.3.3 Desktopbewertung

1.3.4 Paketund Massenbewertungen

1.3.5 Bewertung mittels Random-Verfahren

1.3.6 Hedonische Immobilienbewertung

1.3.7 Zwischenfazit

1.4 Einordnung in den immobilienwirtschaftlichen Kontext und Abgrenzung des Themengebietes

1.5 Vorgehensweise und Struktur der Arbeit

2 Grundlagen

2.1 Definition der Grundbegriffe

2.1.1 Flurstück und Grundstück

2.1.2 Grundstücksausnutzung

2.1.3 Flächendefinitionen

2.1.4 Mietbegrifflichkeiten

2.1.5 Bauzustand

2.2 Der Preis und der Wert einer Immobilie

2.3 Wohnwirtschaftliche Marktund Objektfaktoren

2.3.1 Marktfaktoren

2.3.2 Objektfaktoren

2.4 Finanzmathematische Grundlagen

2.5 Grundlagen der Stochastik

2.5.1 Lageund Streuungsparameter

2.5.2 Häufigkeitsverteilungen

2.5.3 Regressionsund Korrelationsanalyse

2.5.4 Wahrscheinlichkeitsrechnung

2.5.5 Simulationsansätze

2.5.6 Stochastische Simulation – das Monte-Carlo-Verfahren

2.5.7 Das Monte-Carlo-Verfahren in der Immobilienbewertung

2.6 Immobilienbewertung und deren Verfahren

2.6.1 Ertragswertverfahren

2.6.2 Modifizierte Ertragswertverfahren

2.7 Risikobetrachtung im Immobilienmanagement

2.8 Ablauf einer Risikoanalyse

3 Identifikation der Risiken (Bewertungsparameter)

3.1 Rohertrag

3.1.1 Darstellung des Parameters „Rohertrag“

3.1.2 Interdependenzen des Parameters „Rohertrag“

3.1.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Rohertrag“

3.1.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Rohertrag“

3.2 Liegenschaftszinssatz

3.2.1 Darstellung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“

3.2.2 Interdependenzen des Parameters „Liegenschaftszinssatz“

3.2.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Liegenschaftszinssatz“

3.2.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“

3.3 Restnutzungsdauer

3.3.1 Darstellung des Parameters „Restnutzungsdauer“

3.3.2 Interdependenzen des Parameters „Restnutzungsdauer“

3.3.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Restnutzungsdauer“

3.3.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Restnutzungsdauer“

3.4 Bodenwert

3.4.1 Darstellung des Parameters „Bodenwert“

3.4.2 Interdependenzen des Parameters „Bodenwert“

3.4.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bodenwert“

3.4.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bodenwert“

3.5 Bewirtschaftungskosten

3.5.1 Darstellung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“

3.5.2 Interdependenzen des Parameters „Bewirtschaftungskosten“

3.5.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bewirtschaftungskosten“

3.5.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“

3.6 Sonderwert (sonstige wertbeeinflussende Umstände)

3.6.1 Darstellung des Parameters „Sonderwert“

3.6.2 Interdependenzen des Parameters „Sonderwert“

3.6.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Sonderwert“

3.6.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Sonderwert“

4 Modellbildung

4.1 Problemdefinition

4.2 Modellentwurf

4.2.1 Operationalisierung des Parameters „Rohertrag“

4.2.2 Operationalisierung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“

4.2.3 Operationalisierung des Parameters „Restnutzungsdauer“

4.2.4 Operationalisierung des Parameters „Bodenwert“

4.2.5 Operationalisierung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“

4.2.6 Operationalisierung des Parameters „Sonderwert“

4.3 Datenerhebung

4.3.1 Indikatoren der Marktfaktoren

4.3.2 Datensatz und deskriptive Statistik

4.3.3 Vorhandene Korrelationen

4.3.4 Ökonometrisches Modell

4.3.5 Wahrscheinlichkeitsverteilungen der unsicheren Parameter

4.4 Modellimplementierung

4.5 Modellbasierte Portfoliobewertung – Ein Praxistest

4.5.1 Zusammenstellung des Beispiel-Portfolios

4.5.2 Struktur des Beispiel-Portfolios

4.6 Simulation

4.6.1 Ermittlung des Portfolio-Erwartungswert

4.6.2 Szenarioanalyse (Stress-Test)

4.6.3 Simulationsanalyse zur Erstellung des Risikoprofils

4.6.4 Spezifikation des Risikomaßes

4.6.5 Weiterer Validierungsstest – Bildung von Teilportfolios

4.6.6 Abweichungsanalyse des Liegenschaftszinssatzes

4.7 Ergebnisinterpretation und Fazit

5 Zusammenfassung und Ausblick

5.1 Zusammenfassung der Ergebnisse

5.2 Kritische Würdigung

5.3 Ansatzpunkte für weiterführende Forschung

Literaturverzeichnis

Anhangsverzeichnis

Anhang 01 – Leverage-Effekt

Anhang 02 – Infomemorandum eines Wohnungsportfolios

Anhang 03 – Wohnportfoliotransaktionen > 1 Mrd. EUR

Anhang 04 – Wohnungsportfolio-Verkäufe ab 1997

Anhang 05 – Mietbegriffsdefinitionen

Anhang 06 – Wertbegriffsdefinitionen

Anhang 07 – Faktoren der Marktattraktivität und der Wettbewerbsstärke

Anhang 08 – Zinsund Rentenrechnung

Anhang 09 – Lageund Streuungsparameter

Anhang 10 – Normalverteilung

Anhang 11 – Regressionsund Korrelationsanalyse

Anhang 12 – Wichtige diskrete und stetige Verteilungen

Anhang 13 – Anwendungsbeispiel Monte Carlo-Methode

Anhang 14 – Musterertragswertberechnung

Anhang 15 – Immobiliencharakteristika und -risiken

Anhang 16 – Risikomaße

Anhang 17 – Methoden zur Berücksichtigung von Unsicherheiten

Anhang 18 – Ertragswertberechnung für Tornadodiagramm

Anhang 19 – Methodik zur Berechnung eines Overrents / Underrents

Anhang 20 – Einfluss der Wohnungsgröße auf die Miete

Anhang 21 – Ausstattungsmerkmale von Gebäuden

Anhang 22 – Lagekriterien für Wohnimmobilien

Anhang 23 – Immobilienwirtschaftliche Standortanalyse

Anhang 24 – Verfahren nach Sommer/Kroll und Hausmann

Anhang 25 – Ermittlung eines fiktiven Baujahrs

Anhang 26 – Sonstige wertbeeinflussende Umstände

Anhang 27 – Übersicht der Raumordnungsregionen

Anhang 28 – Rohdaten-Matching

Anhang 29 – Studie PERSPEKTIVE DEUTSCHLAND

Anhang 30 – Ökonomische Basis und Flächennachfrage

Anhang 31 – Investitionsund Flächenmarkt

Anhang 32 – Korrelationsmatrix

Anhang 33 – Ergebnisse des ROR-Ratings

Anhang 34 – Objektdaten des Beispiel-Portfolios

Anhang 35 – Abweichungsanalyse Erwartungs/ Marktwert