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Trainingshandbuch Grundstückswertermittlung (E-Book) - Lernhilfe, Prüfungsvorbereitung und Aktualisierung des Fachwissens. Fragen und Antworten - Aufgaben und Lösungen - Hinweise, Mustergutachten, Praxishilfen

von: Hans-Georg Tillmann, Wolfgang Kleiber

Bundesanzeiger Verlag, 2014

ISBN: 9783846204153 , 527 Seiten

2. Auflage

Format: PDF, OL

Kopierschutz: Wasserzeichen

Windows PC,Mac OSX,Windows PC,Mac OSX Apple iPad, Android Tablet PC's Online-Lesen für: Windows PC,Mac OSX,Linux

Preis: 58,00 EUR

Exemplaranzahl:


Mehr zum Inhalt

Trainingshandbuch Grundstückswertermittlung (E-Book) - Lernhilfe, Prüfungsvorbereitung und Aktualisierung des Fachwissens. Fragen und Antworten - Aufgaben und Lösungen - Hinweise, Mustergutachten, Praxishilfen


 

Vorwort

6

Inhaltsübersicht

8

Abkürzungsverzeichnis

10

1. Fragen und Aufgaben

12

1.1 Wissensfragen

14

1.2 Bewertungsaufgaben und Lösungen

24

2. Antworten und Lösungen

26

2.1 Wissensfragen und Antworten

28

1 Allgemeines

28

1.1: Benennen Sie die Definition des Verkehrswerts.

28

1.2: Was ist unter dem „beizulegenden Zeitwert“ (Fair Value) zu verstehen?

29

Wie unterscheidet sich der „beizulegende Zeitwert“ vom „Marktwert“ und „Verkehrswert“?

29

1.3: Woraus ergibt sich die Bedeutung der Bewertung nach IAS/IFRS?

31

1.4: Geben Sie an, was die ImmoWertV als „Anwendungsbereich“ bezeichnet.

32

1.5: Benennen Sie beispielhaft Gesetze, Verordnungen und Richtlinien, die im Zusammenhang mit der Verkehrswertermittlung von Grundstücken von Bedeutung sein können.

33

1.6: Wer muss bei der Erstellung von Wertgutachten a) die ImmoWertV und b) die WertR beachten?

35

1.7: Was versteht man unter dem Begriff „merkantiler Minderwert“ im Zusammenhang mit der Wertermittlung von Grundstücken? Nennen Sie drei Beispiele.

36

1.8: Beschreiben Sie die Begriffe Baumangel, Bauschaden, Mangelfolgeschaden. Nennen Sie jeweils ein Beispiel.

37

1.9: Was ist unter dem „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ zu verstehen?

38

1.10: Was bezeichnet die ImmoWertV als „Lagemerkmale von Grundstücken“?

39

1.11: Wie wird der Liegenschaftszinssatz rechnerisch näherungsweise abgeleitet?

40

1.12: Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?

41

1.13: Benennen Sie wesentliche „Beschaffenheitskriterien“ einer Wohnung.

42

1.14: Welche behördlichen Unterlagen sind vom Sachverständigen regelmäßig zwecks Erstattung eines Verkehrswertgutachtens zu beschaffen bzw. einzusehen?

43

1.15: Wie sind Denkmale definiert und wie können sie differenziert werden?

44

1.16: Aus welchen Bestandteilen setzen sich die „Freilegungskosten“ eines Grundstücks von aufstehender Bebauung zusammen?

45

1.17: Was ist unter dem Begriff der „Gesamtnutzungsdauer“ eines Gebäudes zu verstehen?

46

1.18: Was ist unter der „Restnutzungsdauer“ eines Gebäudes zu verstehen und wie wird sie im Allgemeinen ermittelt?

47

1.19: Was ist im Zusammenhang mit der Verkehrswertermittlung unter dem „Barwertfaktor“ zu verstehen und in welchem Zusammenhang findet er insbesondere Anwendung?

48

1.20: Was ist ein Nacherbe?

49

2 Das Grundstück und seine Bestandteile

50

2.1: Welche Definitionen des Begriffs „Grundstück“ sind Ihnen bekannt und was enthalten sie?

50

2.2: Was sind „wesentliche Bestandteile“ eines Grundstücks und wodurch sind sie charakterisiert?

51

2.3: Wie ist der Begriff „Zubehör“ definiert? Geben Sie Beispiele für „Zubehör“ an.

52

2.4: Was sind „Scheinbestandteile“ eines Grundstücks? Benennen Sie zwei Beispiele.

53

2.5: Was ist ein Flurstück?

54

2.6: Bei welcher rechtlichen Konstruktion wird der Grundsatz, dass das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, durchbrochen?

55

2.7: Was ist unter „Hinterland“ und „vorgeschobenem Hinterland“ zu verstehen und in welchem Zusammenhang werden die Begriffe verwendet?

56

2.8: Benennen Sie drei grundsätzliche Eigentumsformen am Grundstück.

57

3 Grund und Boden

58

3.1: Welche Entwicklungszustände (Qualitätsstufen) des Grund und Bodens unterscheidet man bei der Bodenwertermittlung gemäß ImmoWertV?

58

3.2: Was sind „Flächen der Land- und Forstwirtschaft“?

59

3.3: Was ist „Bauerwartungsland“?

60

3.4: Was ist „Rohbauland“?

61

3.5: Was ist „Baureifes Land“?

62

3.6: Was enthalten die LandR?

63

3.7: Was ist der Waldwert gemäß WaldR?

64

3.8: Was ist ein Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?

65

3.9: Was ist bei der Heranziehung von Bodenrichtwerten zur Wertermittlung eines konkreten Grundstücks zu beachten?

66

3.10: Welche Verfahrensweisen kommen bei der Bodenwertermittlung eines übergroßen Grundstücks zum Tragen?

67

3.11: Welche wertbeeinflussende Bedeutung hat der Bodenwert bei langer Restnutzungsdauer (über 50 Jahre) im Sach- und Ertragswertverfahren?

68

4 Bauliche Anlagen

69

4.1: Wo und wie ist der Begriff „Gebäude“ definiert?

69

4.2: Was sind wesentliche Bestandteile eines Gebäudes?

70

4.3: Was ist eine Wohnung?

71

4.4: Was sind „abgeschlossene Wohnungen“?

72

4.5: Wo und wie sind bauliche Anlagen definiert?

73

5 Grundbuch

74

5.1: Wie ist ein Grundbuchblatt aufgebaut und was umfassen seine Bestandteile im Wesentlichen?

74

5.2: Was verstehen Sie unter „Realfolium“ und „Personalfolium“?

76

5.3: Aus welcher Quelle wird die Flächenangabe eines Grundstücks in das Grundbuch übernommen?

77

5.4: Sie finden im Grundbuch die Flächenangabe „0 m·“ für ein Flurstück. Bedeutet diese Angabe, dass das Flurstück nicht mehr besteht?

78

5.5: Welche Sonderformen des Grundbuchs gibt es?

79

5.6: Was ist eine „Grundakte“ und wo wird sie geführt?

80

5.7: Was verstehen Sie unter einem „Handblatt“ und wo ist es aufbewahrt?

81

5.8: Unter welchen Bedingungen erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch?

82

5.9: Was ist unter einer „Auflassung“ zu verstehen?

83

5.10: Was bezweckt eine Auflassungsvormerkung?

84

5.11: Woraus bestimmt sich das Rangverhältnis unter mehreren Rechten in einem Grundbuch?

85

5.12: Was bedeutet „öffentlicher Glaube des Grundbuchs“?

86

5.13: Welche Voraussetzung besteht zur Einsichtnahme in das Grundbuch und was kann durch den Sachverständigen in diesem Zusammenhang eingesehen werden?

87

5.14: Kann ein Notwegrecht ins Grundbuch eingetragen werden?

88

5.15: Benennen Sie Beispiele für nicht eintragungsfähige Rechte am Grundstück.

89

5.16: Was ist der „Herrschvermerk“ und wo ist er im Grundbuch dokumentiert?

90

5.17: Welchen Zweck haben die Eintragungen von Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld im Grundbuch?

91

5.18: Erläutern Sie den Begriff der Hypothek.

92

5.19: Erläutern Sie den Begriff der Grundschuld.

93

5.20: Erläutern Sie den Begriff der Rentenschuld.

94

6 Gutachterausschuss für Grundstückswerte

95

6.1: Was ist ein „Gutachterausschuss für Grundstückswerte“ i.S. des BauGB und wo ist er eingerichtet?

95

6.2: Was ist gemäß ImmoWertV zu den „erforderlichen Daten“ zu rechnen, die die Gutachterausschüsse ableiten sollen?

96

6.3: Woraus sind die für die Wertermittlung „erforderlichen Daten“ abzuleiten und was ist dabei zu berücksichtigen?

97

6.4: Auf welcher Grundlage wird die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse geführt?

98

6.5: Welche Rechtsgeschäfte werden in der Kaufpreissammlung dokumentiert?

99

6.6: Woraus ergibt sich ein Auskunftsrecht zu Daten aus der Kaufpreissammlung?

100

7 Rechte und Belastungen

101

7.1: Was ist das umfassendste Recht an einem Grundstück?

101

7.2: Was ist das umfassendste Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück und was beinhaltet es?

102

7.3: Benennen Sie die grundlegenden Arten der Beschränkungen des Grundstückseigentums und geben Sie Beispiele an.

103

7.4: Was ist eine „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ und wo ist sie dokumentiert?

104

7.5: Worin unterscheidet sich die „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ von der „Grunddienstbarkeit“ hinsichtlich ihrer Berechtigung?

105

7.6: Was ist unter der „schonenden Ausübung“ einer Grunddienstbarkeit zu verstehen?

106

7.7: Welches sind - aus der Sicht der Wertermittlung - die wesentlichen Rechte und Pflichten eines Nießbrauchnehmers?

107

7.8: Geben Sie die wesentlichen Merkmale des „Wohnrechts“ und des „Wohnungsrechts“ an.

108

7.9: Wo sind das „Wohnungsrecht“ und das „Dauerwohnrecht“ definiert? Geben Sie die wesentlichen Definitionsmerkmale an.

109

7.10: Wo ist ein Brunnenrecht dokumentiert?

110

7.11: Wodurch entsteht eine Duldungspflicht für einen Notweg und was ist die Folge der Duldungspflicht?

111

7.12: Wonach richtet sich die Höhe der Notwegrente?

112

7.13: Wann besteht keine Duldungspflicht für einen Notweg?

113

7.14: Was ist ein „Überbau“ im Sinn des BGB?

114

7.15: Wann kann ein Überbau im Sinn des BGB entstehen und welche Auswirkungen ergeben sich aus dem Überbau?

115

7.16: Wann beginnt die Verpflichtung zur Zahlung einer Überbaurente und wie ist sie zu zahlen?

116

7.17: In welchem Rang steht das Recht auf die Überbaurente?

117

7.18: Was ist eine Baulast und wo ist sie dokumentiert?

118

7.19: Was ist ein „Altenteilsrecht“ und woraus besteht es?

119

7.20: Was sind grundstücksgleiche Rechte? Geben Sie Beispiele an.

120

8 Erbbaurecht

121

8.1: Wo sind im Grundbuch das „Erbbaurecht“ und „das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück“ (Erbbaugrundstück) dokumentiert?

121

8.2: Wodurch wird ein Erbbaurecht begründet?

122

8.3: Auf welche Laufzeit ist ein Erbbaurecht begrenzt?

123

8.4: Worin unterscheiden sich „Heimfall“ und „Zeitablauf des Erbbaurechts“?

124

8.5: An welcher Rangstelle wird das Erbbaurecht im Eigentümergrundbuch gesichert?

125

8.6: Wo und mit welcher Rangstelle wird der Erbbauzins gesichert?

126

8.7: Welche beiden Regelungen trifft § 9a der ErbbauRG in Bezug auf die Erhöhung des Erbbauzinses?

127

8.8: Unter welchen Bedingungen treten die Begriffe „Äquivalenzstörung“, „Billigkeit“, „Opfergrenze“ im Zusammenhang mit der Bewertung von Erbbaurechten auf und wie ist in der Bewertung zu verfahren?

128

8.9: Welche Arten von Wertsicherungsklauseln können für die Anpassung von Erbbauzinsen vereinbart sein?

130

8.10: Erläutern Sie den Begriff der „Zwangsversteigerungsfestigkeit der Erbbauzinsreallast“.

131

9 Erschließung

132

9.1: Welches sind die „erschließungsbeitragsfähigen Anlagen“ gemäß BauGB?

132

9.2: Welche Kosten umfasst der Erschließungsaufwand?

133

9.3: Wer ist hinsichtlich des Erschließungsaufwandes Beitragspflichtiger?

134

9.4: Wie wird ein fälliger Erschließungsbeitrag im Rahmen der Zwangsversteigerung behandelt?

135

10 Planungsrecht

136

10.1: Wie sind Flächennutzungsplan und Bebauungsplan in inhaltlicher und rechtlicher Sicht gekennzeichnet?

136

10.2: Welche Darstellungen können in einem Flächennutzungsplan einerseits und welche Festsetzungen in einem Bebauungsplan andererseits das zulässige Maß der baulichen Nutzung bestimmen? Wo ist das geregelt?

137

10.3: Benennen und erläutern Sie die drei bauplanungsrechtlichen Gebietskategorien gemäß BauGB.

138

10.4: Was ist unter einem „unbeplanten Innenbereich“ zu verstehen?

139

10.5: Erläutern Sie die Begriffe Grundflächenzahl und zulässige Grundfläche.

140

10.6: Was gibt die Geschossflächenzahl (GFZ) an und wie ist sie zu ermitteln?

141

10.7: Worin unterscheiden sich Baulinien von Baugrenzen?

142

10.8: Welche legalen Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes lässt das BauGB zu, worin bestehen die Unterschiede zwischen diesen?

143

10.9: Unter welchen Voraussetzungen ist ein Vorhaben nach § 34 BauGB zulässig?

144

10.10: Welche Rechtsform weist ein Bebauungsplan auf?

145

10.11: Was ist unter einem „Baurecht auf Zeit“ zu verstehen?

146

11 Planungsschadensrecht

147

11.1: Was ist unter einem „Planungsschaden“ zu verstehen?

147

11.2: Unter welchen Bedingungen tritt ein „Vertrauensschaden“ ein?

148

11.3: Welche Entschädigungsregelungen bestehen für nachteilige fremdnützige Festsetzungen?

149

11.4: Welchen Umfang muss eine Minderung durch den „klassischen Planungsschaden“ annehmen, damit sie entschädigungspflichtig wird?

150

11.5: In welchem Zusammenhang hat die „7-Jahres-Frist“ des BauGB eine Bedeutung?

151

11.6: Welche Fallgruppen der Entschädigung sind im Zusammenhang mit der „7-Jahres-Frist“ zu unterscheiden?

152

12 Enteignung

153

12.1: Benennen Sie wichtige Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Enteignung von Grundstücken.

153

12.2: Legen Sie die Begriffe „enteignungsgleicher Eingriff“ und „enteignender Eingriff“ dar.

154

12.3: In welcher gesetzlichen Grundlage und wie ist der „Schadensersatz“ (nach BGB) geregelt?

155

12.4: Wofür ist im Zusammenhang mit der Enteignung Entschädigung zu leisten?

156

12.5: Durch welche Behörde wird eine Enteignung durchgeführt?

157

12.6: Welcher Wertermittlungsstichtag ist bei der Ermittlung der Enteignungsentschädigung zugrunde zu legen?

158

13 Umlegung

159

13.1: Was ist eine „Umlegung“, aufgrund welcher Rechtsgrundlagen kann sie durchgeführt und nach welchen Anlässen kann sie differenziert werden?

159

13.2: Was ist der Zweck der Umlegung?

161

13.3: Was ist unter der „vereinfachten Umlegung“ zu verstehen?

162

13.4: Woraus ist ersichtlich, dass ein Grundstück in ein Umlegungsverfahren einbezogen ist?

163

13.5: Was bewirkt der Umlegungsvermerk im Grundbuch in Bezug auf nachfolgende Eintragungen?

164

13.6: Welche Verteilungsmaßstäbe bestehen in der Umlegung und wann kommt welcher Maßstab i.A. zum Tragen?

165

13.7: Woraus besteht die Umlegungsmasse?

166

13.8: Woraus ergibt sich die Verteilungsmasse?

167

13.9: Was verstehen Sie unter den Begriffen „Flächenbeitrag“ und „Flächenabzug“ im Zusammenhang mit der Baulandumlegung?

168

13.10: Welcher Grundsatz gilt für die Flächenzuteilung in der Umlegung?

169

13.11: Zu welchem Stichtag erfolgt die Wertermittlung in der Umlegung?

170

13.12: Welche Bedeutung hat der Umlegungsplan und aus welchen Teilen besteht er?

171

14 Sanierung

172

14.1: Benennen Sie den Zweck und die Voraussetzungen der städtebaulichen Sanierung nach BauGB.

172

14.2: Welche grundlegenden Verfahrensarten der Sanierung gibt es?

173

14.3: Was ist der Grundgedanke des klassischen Sanierungsverfahrens?

174

14.4: Woraus ist erkenntlich, dass ein Grundstück in ein Sanierungsverfahren einbezogen ist?

175

14.5: Was ist der „sanierungsunbeeinflusste Grundstückswert“ und woraus ist er abzuleiten?

176

14.6: Wie sind „Anfangswert“ und „Endwert“ definiert?

177

14.7: Wie ist der Wertermittlungsstichtag für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen in der Sanierung bestimmt?

178

14.8: Auf welche Art und Weise erfolgt die Wertabschöpfung im Sanierungsverfahren?

179

14.9: Was bezweckt die Preisprüfung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet?

180

14.10: Zu welchen Preisen kann die Gemeinde Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet erwerben bzw. veräußern?

181

15 Mietrechtliche Vorschriften

182

15.1: Erläutern Sie die Begriffe „Miete“, „Leihe“ und „Pacht“ und geben Sie Beispiele an.

182

15.2: Benennen Sie die mietpreisbestimmenden Vergleichskriterien von Wohnungen.

183

15.3: Was ist ein Mietspiegel; welche Arten von Mietspiegeln (für Wohnungen) gibt es und was kennzeichnet sie?

184

15.4: Was ist eine „Mietdatenbank“ (im Sinn des Mietrechts)?

185

15.5: Was ist im Zusammenhang mit dem Ertragswertverfahren kalkulatorisch nach dem Wegfall einer Mietpreisbindung (wg. vorheriger öffentlicher Förderung von Wohnungen) zu beachten?

186

15.6: Welches sind die gesetzlichen Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraum?

187

15.7: Aufgrund welcher Regelung und in welcher Höhe können Modernisierungsmaßnahmen eine Erhöhung der Wohnungsmiete begründen?

188

15.8: Was ist unter Mietwucher bei Wohnungsmieten zu verstehen?

189

15.9: Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter eine Zustimmung zur Erhöhung der Wohnungsmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen?

190

15.10: Was ist unter einer „Triple-Net-Miete mit Dach und Fach“ zu verstehen?

191

15.11: Was ist unter „Sale-and-Lease-Back“ von Immobilien zu verstehen?

192

16 Wertermittlungsverfahren

193

16.1: In welchem Anwendungszusammenhang stehen jeweils die klassischen Wertermittlungsverfahren?

193

16.2: Welche „Rangfolge“ besteht bei der Anwendung der klassischen Wertermittlungsverfahren?

194

16.3: Was ist unter dem „Differenzwertverfahren“ zu verstehen, in welchem Zusammenhang findet es Anwendung und welche Bewertungsmethoden liegen der Anwendung zugrunde?

195

16.4: Geben Sie das Prinzip des DCF-Verfahrens wieder.

196

16.5: Welchem Zweck dient das Residualwertverfahren (Extraktionsverfahren) und wie ist seine Anwendbarkeit einzuschätzen?

197

17 Vergleichswertverfahren

198

17.1: Geben Sie den Grundgedanken des Vergleichswertverfahrens an.

198

17.2: Was ist unter „Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke“ zu verstehen?

199

17.3: Welche Eigenschaften sollen Vergleichsgrundstücke im Vergleichswertverfahren aufweisen?

200

17.4: Warum führt das Vergleichswertverfahren nicht immer unmittelbar zum Verkehrswert?

201

17.5: Wodurch können Abweichungen bei wertrelevanten Merkmalen von Vergleichsgrundstücken berücksichtigt werden?

202

17.6: Was sind Immobilienrichtwerte?

203

18 Ertragswertverfahren

204

18.1: Geben Sie den Grundgedanken des Ertragswertverfahrens wieder.

204

18.2: Was umfasst der Rohertrag?

205

18.3: Welche Ertragsanteile enthält der Reinertrag eines bebauten Grundstücks?

206

18.4: Was ist der „Bodenwertverzinsungsbetrag“?

207

18.5: Woraus ist der „erschließungsbeitragsrechtliche Zustand“ eines Grundstücks zu erkennen und wie ist er im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen?

208

18.6: Wie ist der „Liegenschaftszinssatz“ definiert und was drückt er (vereinfachend) aus?

209

18.7: Benennen Sie wesentliche Einflussgrößen für die Höhe des Liegenschaftszinssatzes.

210

18.8: Wie wird der Liegenschaftszinssatz überschlägig ermittelt?

211

18.9: Welche Folgerungen ergeben sich im Ertragswertverfahren aus einem negativen Gebäudeertrag?

212

18.10: Wie ist der „erschließungsbeitragsrechtliche Zustand“ eines Grundstücks im Bewertungsgang zu beachten?

213

18.11: Erläutern Sie an einem abstrakten Beispiel, warum i.d.R. der Bodenwertverzinsungsbetrag im Ertragswertverfahren auch dann vom erschließungsbeitragsfreien Bodenwert anzusetzen ist, selbst wenn das Grundstück noch erschließungsbeitragspflichtig ist.

214

Geben Sie ein Rechenbeispiel für die Einbeziehung der Bodenwerte in das Ertragswertverfahren an.

214

18.12: Begründen Sie, warum es unsachgemäß ist, den Werteinfluss eines Wegerechts unmittelbar in den Bodenwert eines Renditeobjekts einzubeziehen.

216

18.13: Wie wirkt sich der Liegenschaftszinssatz bei kurzer und bei langer Restnutzungsdauer auf den Barwertfaktor aus?

218

19 Sachwertverfahren

219

19.1: Stellen Sie den Gang des Sachwertverfahrens gemäß Sachwertrichtlinie dar.

219

19.2: Wie ist die „Brutto-Grundfläche“ im Sachwertverfahren anzusetzen?

220

19.3: Was ist die „Geschossfläche“?

221

19.4: Was ist ein „Vollgeschoss“?

222

19.5: Was wird im Zusammenhang mit den NHK 2010 durch die Kostenkennwerte erfasst?

223

19.6: Welcher wesentliche Einfluss ist bei der Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert unabdinglich zu berücksichtigen und wo finden Sie hierzu Daten?

224

19.7: Welcher Baupreisindex ist bei der Verwendung der NHK 2010 heranzuziehen und warum?

225

19.8: In welchem bewertungstechnischen Zusammenhang finden die Begriffe „Umbauter Raum“ und „Brutto-Rauminhalt“ Anwendung, welches ist die Grundlage und worin besteht der wesentliche Unterschied?

226

19.9: Was umfasst die „Alterswertminderung“ einer baulichen Anlage?

227

19.10: Was ist unter „Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen“ zu verstehen und wie werden sie in der Wertermittlung berücksichtigt?

228

19.11: In welchen Fällen wird die „lineare Alterswertminderung“ i.A. angewendet?

229

19.12: Was bewirkt eine durchgreifende Modernisierungsmaßnahme in Bezug auf die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes?

230

20 Wohnungs- und Teileigentum

231

20.1: Erläutern Sie die Begriffe Wohnungseigentum, Teileigentum, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum i.S. des WEG.

231

20.2: Wem gegenüber ist die Teilungserklärung zwecks Bildung von Wohnungs- und Teileigentum abzugeben, welche Anlagen sind beizufügen?

232

20.3: Welche grundbuchliche Wirkung entsteht durch Abreichung der Teilungserklärung an das Grundbuchamt?

233

20.4: Was ist das „Sondereigentum“ i.S. des WEG?

234

20.5: Was ist ein „Sondernutzungsrecht“?

235

20.6: Wie kann das „Sondernutzungsrecht“ begründet werden?

236

20.7: Wie bewertet man ein Sondernutzungsrecht?

237

20.8: Wann gelten Garagenplätze in einer Tiefgarage als „abgeschlossen“?

238

20.9: Was ist bei der Ortsbesichtigung zu beachten, wenn ein Wohnungseigentum zu bewerten ist?

239

20.10: Worin unterscheidet sich ein „Wohnungseigentum“ von einem „Wohnungserbbaurecht“?

240

20.11: Welche Rechtsform kann eine Garage im Zusammenhang mit dem WEG aufweisen?

241

21 Statistik/Finanzmathematik

242

21.1: Erläutern Sie die Begriffe „arithmetisches Mittel“, „Median“ und „Modalwert“.

242

21.2: Was ist eine „Standardabweichung“?

243

21.3: Wie wird der „Variationskoeffizient“ ermittelt?

244

21.4: Was wird mit dem „Diskontierungsfaktor“ errechnet?

245

21.5: Was bewirkt der „Aufzinsungsfaktor“?

246

21.6: Was sind „Zeitrenten“ und wie können sie differenziert werden?

247

21.7: Was sind „Leibrenten“ und wie können sie differenziert werden?

248

21.8: Wie wird der Barwert einer „ewigen, jährlich nachschüssigen Rentenzahlung“ berechnet?

249

21.9: Welcher Index spiegelt die Entwicklung der Lebenshaltungskosten wider?

250

21.10: Welcher Barwertfaktor ist heranzuziehen, um den Barwert einer an das Leben von Personen gebundenen Zahlungsverpflichtung zu ermitteln?

251

22 Sachverständigentätigkeit

252

22.1: Welche wesentlichen Pflichten bestehen für einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen?

252

22.2: Welche Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten hat ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger?

254

22.3: Welche beispielhaften Sachverhalte können im gerichtlichen Verfahren eine „Besorgnis der Befangenheit“ begründen?

255

22.4: Aufgrund welcher rechtlichen Grundlagen werden Sachverständigentätigkeiten abgerechnet?

256

22.5: Welche Art von Vertrag kommt bei der Erstellung eines Privatgutachtens zwischen dem Auftraggeber und dem Sachverständigen zustande?

257

22.6: Aufgrund welcher Rechtsgrundlage haftet der Sachverständige im Privat- und Gerichtsauftrag?

258

2.2 Bewertungsaufgaben und Lösungen

260

1 Kleine Rechenaufgaben

260

Aufgabe KR 1: Indexumrechnung

260

Lösungsvorschlag zu Aufgabe KR 1: Indexumrechnung

261

Aufgabe KR 2: Zeitrentenbarwerte

263

Lösungsvorschlag zu Aufgabe KR 2: Zeitrentenbarwerte

264

Aufgabe KR 3: Notweg

265

Lösungsvorschlag zu Aufgabe KR 3: Notweg

266

Aufgabe KR 4: Rückbau oder Instandsetzung

267

Lösungsvorschlag zur Aufgabe KR 4: Rückbau oder Instandsetzung

268

2 Bodenwertermittlung

269

Aufgabe BW 1: Einfache Bodenwertermittlung (mehrere Werteinflüsse)

269

Lösungsvorschlag zu Aufgabe BW 1: Einfache Bodenwertermittlung (mehrere Werteinflüsse)

270

Aufgabe BW 2 Bodenwert (Einfamilienhausgrundstück)

272

Lösungsvorschlag zu Aufgabe BW 2 Bodenwert (Einfamilienhausgrundstück)

273

Aufgabe BW 3 Bodenwert als Residualwert

275

Lösungvorschlag zur Aufgabe BW 3: Bodenwert als Residualwert

276

3 Sachwertverfahren

279

Aufgabe SW 1 Einfamilienhausgrundstück

279

Lösungsvorschlag zu Aufgabe SW 1 Einfamilienhausgrundstück

281

Aufgabe SW 2 Gebäudesachwert bei Modernisierung und Anbau

285

Lösungsansatz zu Aufgabe SW 2 Gebäudesachwert bei Modernisierung und Anbau

286

4 Ertragswertverfahren

288

Aufgabe EW 1 Wohn- und Geschäftshaus

288

Lösungsvorschlag zu Aufgabe EW 1 Wohn- und Geschäftshaus

289

Aufgabe EW 2 Wohngebäude und Garage

291

Lösungsvorschlag zu Aufgabe EW 2 Wohngebäude und Garage

292

Aufgabe EW 3 Mietwohngrundstück

295

Lösungsvorschlag zu Aufgabe EW 3 Mietwohngrundstück

296

Aufgabe EW 4 Bürogrundstücke mit Mietbesonderheiten

301

Lösungsvorschlag EW 4 Bürogrundstücke mit Mietbesonderheiten

303

Aufgabe EW 5 Best Use Value

314

Lösungsvorschlag zu Aufgabe EW 5 Best Use Value

316

Aufgabe EW 6 Kaufpreisfindung unter Berücksichtigung des Bebauungsplans

319

Lösungsvorschlag zu Aufgabe EW 6 Kaufpreisfindung unter Berücksichtigung des Bebauungsplans

320

5 Rechte und Belastungen an Grundstücken

323

Aufgabe REB 1 Wegerecht, Reallast, Einmalzahlung

323

Lösungsvorschlag zu Aufgabe REB 1 Wegerecht, Reallast, Einmalzahlung

325

Aufgabe WR 1 Wert eines unentgeltlichen Wohnungsrechts für die Berechtigten

332

Lösungsvorschlag zu Aufgabe WR 1 Wert eines unentgeltlichen Wohnungsrechts für die Berechtigten

333

Aufgabe WR 2 Werteinfluss eines Wohnungsrechts auf ein Mehrfamilienhausgrundstück

335

Lösungsvorschlag zu Aufgabe WR 2 Werteinfluss eines Wohnungsrechts auf ein Mehrfamilienhausgrundstück

337

Aufgabe WR 3 Mit einem Wohnungsrecht belastetes Einfamilienhausgrundstück

339

Lösungsvorschlag zu Aufgabe WR 3 Verkehrswert eines mit einem Wohnungsrecht belasteten Einfamilienhausgrundstücks

340

Aufgabe WR 4 Nutzungswert

343

Lösungsvorschlag zu Aufgabe WR 4 Nutzungswert

344

Aufgabe NBR 1 Wert des Nießbrauchs an einem Einfamilienhausgrundstück für den Berechtigten

345

Lösungsvorschlag zu Aufgabe NBR 1 Wert des Nießbrauchs für den Berechtigten an einem Einfamilienhausgrundstück

346

Aufgabe NBR 2 Verkehrswert eines mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks

348

Lösungsvorschlag zu Aufgabe NBR 2 Verkehrswert eines mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks

349

Aufgabe ERBB 1 Mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Erbbaurecht

351

Lösungsvorschlag zu Aufgabe ERBB 1 Erbbaurecht mit Mehrfamilienhaus bebaut

352

Aufgabe ERBB 2 Prüfung einer Erbbauzinserhöhung

354

Lösungsvorschlag zu Aufgabe ERBB 2 Prüfung einer Erbbauzinserhöhung

355

Aufgabe ERBB 3: Äquivalenzstörung, Erbbauzinserhöhung

356

Aufgabe ALTT 1 Reallast und Altenteil für die Berechtigte

360

Lösungsvorschlag zu Aufgabe ALTT 1 Reallast und Altenteil für die Berechtigte

362

3. Hilfsmittel für Lösungen

370

3.1 Normalherstellungskosten (NHK 2000) - Kurzfassung -

372

Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) gem. WertR mit Geschosshöhen

372

3.2 Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) Kostenkennwerte für die Kostengruppe 300 und 400 in Euro/m· Brutto-Grundfläche einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer

376

3.3 Tabelle zur Berechnung der Wertminderung wegen Alters von Gebäuden

385

3.4 Vervielfältigertabelle (Anlage 1 zu § 20 ImmoWertV)

387

4. Mustergutachten

392

1 Allgemeine Angaben

396

1.1 Anlass

396

1.2 Eigentumsverhältnisse

396

1.3 Hinweise zum Gutachten

396

1.4 Grundstücksangaben

397

1.5 Objektangaben Bewertungsobjekt

397

1.6 Besonderheiten

398

1.7 Objektbezogene Arbeitsunterlagen

398

1.8 Fundstellen wichtiger Gesetze, Verordnungen und Richtlinien

399

2 Grundstücksbeschreibung

400

2.1 Ort und Einwohnerzahl

400

2.2 Kleinräumige Lage

400

2.3 Zuschnitt/Beschaffenheit

401

2.4 Rechte und Belastungen

401

2.4.2.1 Abteilung II des Grundbuchs

402

2.4.2.2 Abteilung III des Grundbuchs

402

2.5 Altlastenauskunft

402

2.6 Planungsrechtliche Auskunft

403

3 Gebäudebeschreibung

404

3.1 Allgemeines

404

3.2 Gebäudeart

404

3.3 Gebäudenutzung

404

3.4 Entstehung

405

3.5 Wohngebäude

405

3.6 Außenanlagen

408

3.7 Baumängel, -schäden sowie Reparaturstau

409

3.8 Weitere Untersuchungen

410

4 Gesamteindruck

411

5 Auswahl und Gang des Wertermittlungsverfahrens

412

6 Bodenwertermittlung

414

6.1 Allgemeines

414

6.2 Bodenwert

415

7 Gebäudedaten

416

8 Sachwertermittlung; vorläufiger Sachwert

417

8.1 Allgemeines

417

8.2 Gebäudewert

418

8.3 Außenanlagen

418

8.4 Vorläufiger Sachwert

419

9 Ertragswertermittlung; vorläufiger Ertragswert

420

9.1 Allgemeines

420

9.2 Tatsächliche Mieten

421

9.3 Vorläufiger Ertragswert

422

10 Wertableitung

423

10.1 Gegenüberstellung der Wertansätze

423

10.2 Weitere Werteinflüsse

423

10.3 Zusammenfassung der Werteinflüsse

425

11 Verkehrswert

427

5. Anhang

428

5.1 Fachliche Bestellungsvoraussetzungen auf dem Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“

430

5.2 Anforderungen an Gutachten

442

5.3 Inhalte der fachlichen Überprüfung von Sachverständigen für die „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“

450

5.4 Muster-Sachverständigenordnung (SVO) des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige einschließlich hierzu erlassener Richtlinien

464

Literaturverzeichnis

508

Stichwortverzeichnis

518