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Rating von Einzelhandelsimmobilien - Qualität, Potenziale und Risiken sicher bewerten
Oliver Everling, Olaf Jahn, Elisabeth Kammermeier
Verlag Gabler Verlag, 2009
ISBN 9783834980915 , 579 Seiten
Format PDF, OL
Kopierschutz Wasserzeichen
Vorwort
5
Inhaltsverzeichnis
8
Teil I Rahmenbedingungen und Entwicklungen bei Einzelhandelsimmobilien
12
Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven
13
1. Einleitung
14
2. Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2008
15
3. Rückblick auf die Jahre 2006 und 2007
19
3.1 Entwicklung der Center nach Standort, Größenklasse und Gemeindegröße
21
4. Ausblick
28
Betriebsformen und Zentrentypen
32
1. Einleitung
33
2. Rating: Definition, Ziele, Ansätze
33
3. Betriebsformenprofile
35
3.1 Solitäre Betriebsformen
36
3.2 Verbundformen
41
4. Zentrentypen
43
4.1 Zentrenbildende Faktoren
44
4.2 Zentrentypologie
46
5. Fazit
53
Aus- und Wechselwirkungen innerstädtischer Shopping- Center – Bewertungsansätze für eine Wirkungsanalyse
55
1. Einleitung
56
2. Grundlagenermittlung für die Erarbeitung einer Bewertungsmethode
57
2.1 Begriffsbestimmungen
58
2.2 Qualität von Stadt aus kommunaler und Marktteilnehmersicht ( Handel)
62
3. Bewertungsmethode
73
3.1 Bewertungshintergrund
74
3.2 Expertenbefragung
79
3.3 Luftbildauswertung
79
3.4 Auswertung Presseinformationen
82
4. Fazit
83
Immobilientyp Fachmarkt im Flächenmodell zur Bewertung von Potenzial und Tragfähigkeit
88
1. Einzelhandelsimmobilienmarkt im Umbruch
89
2. Im Investorenfokus: Fachmärkte und Fachmarktzentren
91
3. Bewertung mit zwei Modellen: Scoring- und Flächenmodell
95
4. Ausblick
99
Teil II Bedeutung der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelsimmobilien
100
Kapitalmarktorientierte Risiko- und Potenzialanalyse von Shopping- Centern
101
1. Einleitung
102
2. Einflussfaktoren bei Kapitalmarkt-Transaktionen von Shopping- Centern
103
2.1 Marktumfeld
103
2.2 Standort
104
2.3 Objektmerkmale
104
2.4 Cashflow
105
3. Verfahren zur Quantifizierung der Einflussfaktoren bei Immobilienkapitalmarkt- Transaktionen
106
3.1 Discounted-Cashflow-Verfahren
106
3.2 Komponenten des Cashflows
107
3.3 Modellierung der Potenziale und Risiken im Cashflow
108
4. DCF-Modell-basierte Methoden zur Risiko- und Potenzialanalyse
112
4.1 Cashflowanalyse
112
4.2 Businessplan
113
4.3 Szenarioanalyse
114
5. Fazit und Ausblick
115
Was unterscheidet Einzelhandelsimmobilien in der Finanzierung?
116
1. Produktivität: entscheidendes Differenzierungsmerkmal aller Einzelhandelsimmobilien
117
2. Wie Investoren sich die Inflationsindexierung von Einzelhandelsimmobilien zunutze machen können
125
3. Fazit
130
Einfluss des Marketingmix auf die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien
131
1. Emotion als Erfolgsfaktor
132
2. Immobilienmarkt
134
3. Marketing
136
4. Marketing Due Diligence
140
4.1 Status Quo Immobilienwirtschaft: Marketingkriterien innerhalb des Ratings nach Basel II
142
4.2 Aspekte der Marketing-Due-Diligence beim Rating von Einzelhandelsimmobilien
144
5. Fazit und Ausblick
147
Rating von Einzelhandelsimmobilien im Rahmen eines aktiven Asset Managements
149
1. Einleitung
151
2. Werttreiber für nachhaltiges Asset Management von Einzelhandelsimmobilien
158
3. Markt-/Standortattraktivität von Einzelhandelsimmobilien
166
4. Case-Study „Schöne Gasse 3“ in Wuppertal
171
5. Fazit und Ausblick
174
Technische Komponenten des Ratings von Einzelhandelsimmobilien – die Due Diligence Bewertung und die Zertifizierung der Nachhaltigkeit
177
1. Einleitung
178
2. Technische und Umwelt Due Diligence Bewertung ( TUDDB)
179
2.1 Erläuterungen zur Begrifflichkeit
179
2.2 Aufgaben und Ziele der TUDDB
179
2.3 Hintergründe der TUDDB
180
2.4 Abläufe und Inhalte der TUDDB
180
2.5 Einzelaspekte der TUDDB
181
2.6 Redevelopment – Erfassung der Wertsteigerungspotenziale
184
3. Zertifizierung der Nachhaltigkeit – Chancen und Anforderungen
186
3.1 Globaler Klimawandel und Verknappung der Energieressourcen
186
3.2 Nationale und internationale Zertifizierungssysteme der ökologischen Nachhaltigkeit
188
3.3 Ökologische Nachhaltigkeit von Einzelhandelsimmobilien
192
4. Ausblick
193
Teil III Nutzen und Funktion des Ratings von Einzelhandelsimmobilien
195
Ratingverfahren bei der Analyse und Steuerung von Handelsimmobilienportfolios
196
1. Einsatzmöglichkeiten
197
2. Projektorganisation
198
3. Ratingkriterien
201
3.1 Immobilienwirtschaftliche Kriterien
202
3.2 Marktpositionierung
203
4. Beurteilung und Systemfragen zur Methode
206
Rating als Element der Akquisitionsentscheidung
208
1. Einleitung
209
2. Einflussfaktoren eines Immobilienratings und deren Bewertung
210
3. Gewichtung innerhalb eines Scoringmodells
219
4. Fazit
221
Nutzen eines strategischen Scoring- und Ratingsystems bei der Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios
223
1. Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios
224
2. Entwicklung und Aufbau eines strategischen Scoring- und Ratingsystems
225
3. Anwendung eines strategischen Scoring- und Ratingsystems
227
4. Besondere Anforderungen an die Zielgröße eines strategischen Scoring- und Ratingsystems
228
5. Die Lebenszyklusphasen einer Handelsimmobilie
229
6. Fazit
231
Teil IV Verfahren, Prozesse und Methoden des Ratings von Einzelhandelsimmobilien
232
Immobilienmarkt- und Objektrating: Grundlage zur Wertermittlung von Shopping- Centern
233
1. Einleitung
234
2. Grundlagen
235
3. Das Feri Rating- und Bewertungssystem
240
4. Fazit
253
Markt- und Objektrating der Immobilien Rating GmbH
255
1. Einleitung
256
2. Europäisches Objekt- und Marktrating – PaM ( TEGoVA)
257
3. Einsatzgebiete des Markt- und Objektratings
269
4. Ausblick
270
Aufbau, Zielgröße und Analyse eines Ratingmodells für Handelsimmobilien
271
1. Einleitung
272
2. Marktattraktivität
272
3. Standortattraktivität und relativer Wettbewerbsvorteil
275
4. Scoringprognose
278
5. Skalierungen und Gewichtungen
279
6. Zielgröße und Analyse
280
Web-Plattform für das Rating und Benchmarking von Immobilien und Portfolioanalysen
284
1. Einleitung
285
2. Bewerten ist das Zusammenführen einzelner Werte
286
3. Hohe Kosten und eingeschränkte Verfügbarkeit von Daten
291
4. Ein exaktes Bild aus einer Vielzahl von Informationen
293
5. Anwendungsbeispiele
298
6. Fazit und Ausblick
301
Rating von Einzelhandelsimmobilien – Objekte, Portfolios und Unternehmen
303
1. Einleitung
304
2. Ratinggegenstand, Ratingarten und Ratingmethodik
305
2.1 Abgrenzung und Differenzierung des Ratinggegenstandes
306
2.2 Ratingarten und Ratingmethodik
307
2.3 Markterfordernisse an Ratingsysteme
308
3. Rating von Einzelhandelsimmobilien und Einzelhandelsimmobilienportfolios
308
3.1 Standard-Immobilienrating
309
3.2 Standard-Immobilienrating – PRO
312
4. Externes Rating von Immobilienunternehmen und Finanzierungstiteln
313
4.1 Externes Rating von Einzelhandelsimmobiliengesellschaften
313
4.2 Spezialthemen (REITs)
316
5. Fazit und Ausblick
316
Ökologische und soziale Kriterien für Ratings von Immobiliengesellschaften im Kontext nachhaltiger Kapitalanlagen
318
1. Impulsgeber: Investoren treiben soziale und ökologische Bewertung von Unternehmen an
319
2. Im Fokus: Interesse an Immobilienbranche wächst
320
3. Die Methodik: das oekom Corporate Rating
321
4. Die Schlüsselthemen: ökologische und soziale Herausforderungen der Immobilienbranche
325
4.1 Arbeitssicherheit und Arbeitnehmerrechte beim Bau
325
4.2 Gesundheit und Wohlbefinden der Gebäudenutzer
326
4.3 Klimaschutz, energieeffiziente Gebäude und Nutzung erneuerbarer Energien
326
4.4 Ökologisches Bauen („Green Building“)
327
4.5 Ökologische und soziale Aspekte der Standortwahl
328
5. Fazit
328
Rating von Projektentwicklungen bei Discounter- Märkten
330
1. Einleitung
331
2. Ratingkriterien für die Entwicklung von Discounter- Märkten
334
3. Ratingansätze und deren Verknüpfung mit Immobilienbewertungsverfahren
337
4. Fazit
345
Methodik und Struktur des Ratings von Einzelhandelsimmobilien
347
1. Einleitung
348
2. Entscheidungstheoretische Grundlagen
351
3. Methodik zur Einordnung von Kriterien
352
4. Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien
353
5. Fazit
355
Einzelhandelsimmobilien im Ratingansatz für Offene Immobilienpublikumsfonds
357
1. Einleitung
358
2. Bedeutung von Einzelhandelsinvestitionen für Offene Immobilienpublikumsfonds
358
2.1 Aktuelle Neuinvestitionen
359
2.2 Einzelhandelsimmobilien und deren Portfoliobedeutung
360
3. Rating von Offenen Immobilienpublikumsfonds
361
4. Einzelhandelsimmobilien im Rating 2008
365
4.1 Risikoaspekt von Einzelhandelsimmobilien im Portfoliozusammenhang
365
4.2 Shopping-Center in der Portfolioallokation
366
5. Exkurs: Überblick über den Markt der Offenen Immobilienfonds
369
Teil V Systeme, Maßstäbe und Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien
371
Erfolgskriterien von Einzelhandelsimmobilien
372
1. Einleitung
373
2. Hauptkriterien für erfolgreiche Einzelhandelsflächen
373
2.1 Makrostandort
373
2.2 Mikrostandort
375
2.3 Objekteigenschaften
378
3. Der Atisreal Retail Check
382
4. Erfolgfaktoren von Geschäftshäusern und Einkaufszentren
385
Bedeutung der Wettbewerbssituation unter markt- und standortanalytischen Gesichtspunkten beim Rating von Einzelhandelsimmobilien
388
1. Einleitung
389
2. Methodische Grundannahmen: Immobilienobjektrating
390
3. Markt- und standortanalytisches Ratingmodell
392
4. Analysebausteine und Indikatoren
395
4.1 Mieterstruktur/Angebotsstruktur
397
4.2 Makrostruktur
400
4.3 Wettbewerb
402
4.4 Mikrostruktur
402
4.5 Objekteigenschaften/Funktionsanalyse
403
5. Fazit
404
Standortfaktoren für das Rating von Einzelhandelsimmobilien
405
1. Einleitung
406
2. Standortfaktoren als Bewertungsgrundlage
406
2.1 Harte und weiche Standortfaktoren
407
2.2 Clusterung der Standortfaktoren
410
3. Analyse der Standortfaktoren
416
4. Fazit
420
Standortvoraussetzungen für nachhaltige Erträge
421
1. Einleitung
422
2. Grundzüge der Standort- und Marktanalyse
423
3. Standort- und Marktanalyse für den Büroflächenmarkt
428
4. Standort- und Marktanalyse für den Einzelhandel
433
5. Fazit
444
Restrukturierungen und Sondersituationen im Rating
445
1. Situation – der Markt der Handelsimmobilie
446
2. Analyse des Handlungsbedarfs – Notwendigkeit der Restrukturierung
448
3. Angewandte Methodik
453
3.1 Fokussierung auf kurzfristige Vermietung
453
3.2 Fokussierung auf Bauen im Bestand
455
4. Zukunftsgerichtete Methodik
456
5. Strategische endogene und exogene Einflussfaktoren
460
6. Restrukturierungsparameter, Frühindikatoren und Zielgrößen
468
7. Fazit
474
Wertschöpfungsfaktoren im Einzelhandelsimmobilienrating
476
1. Einleitung: die „Kristallkugel“ der Entwickler
477
2. Wertschöpfung der Immobilien – nicht nur auf Rendite beschränkt
478
3. Wirtschaftlichkeit bei Investition und Betrieb
480
4. Innovationsfähigkeit bei Konzepten und Umsetzung
482
5. „Humanqualität“ der Immobilie
484
6. Nachhaltig bauen, investieren und bewirtschaften
485
7. Fazit: die „unmögliche“ Bewertungsmatrix
487
Teil VI Rechtliche, steuerliche und technische Aspekte von Einzelhandelsimmobilien
489
Technische Risikofaktoren im Rating von Einzelhandelsimmobilien
490
1. Einleitung
491
2. Verzahnung der technischen Due Diligence mit dem Objektrating
493
2.1 Dokumentenanalyse
494
2.2 Prüfungsbestandteile der technischen Due Diligence
496
3. Besonderheiten ausgewählter Einzelhandelstypen
500
3.1 Auswirkung auf die Gewichtung von Ratingkriterien
501
3.2 Beispiele für Einzelhandelsimmobilien
503
4. Integration technischer Risiken in Managemententscheidungen
506
5. Fazit
508
Technische Aspekte und Bewertungstechnik bei Einzelhandelsimmobilien
509
1. „Der Mieter macht ja alles“
510
2. „Das DCF ist viel genauer“
511
3. „Capital Expenditures sind vom Wert abzuziehen“
512
4. Fazit
514
Rechtliche Möglichkeiten für Refurbishment und Redevelopment
515
1. Einleitung
517
2. Raumordnung
519
2.1 Bund
520
2.2 Land
520
2.3 Beachtung von Zielen
520
2.4 Berücksichtigung von Grundsätzen
521
2.5 Festlegungen
521
3. Flächennutzungsplan
522
4. Bebauungsplan
522
4.1 Aufstellung
523
4.2 Änderung
523
4.3 Inhalte
524
4.4 Ausnahme/Dispens
527
4.5 Rechtsschutz
528
5. Vorhabenbezogener Bebauungsplan
528
6. Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich ( § 34 BauGB)
529
7. Zulässigkeit im unbeplanten Außenbereich ( § 35 BauGB)
530
8. Bauordnungsrecht
532
9. Städtebauliche Verträge/Absprachen
535
Die Herausgeber
536
Die Autoren
538
Stichwortverzeichnis
547