Rating von Einzelhandelsimmobilien - Qualität, Potenziale und Risiken sicher bewerten

Vorwort

Inhaltsverzeichnis

Teil I Rahmenbedingungen und Entwicklungen bei Einzelhandelsimmobilien

Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven

1. Einleitung

2. Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2008

3. Rückblick auf die Jahre 2006 und 2007

3.1 Entwicklung der Center nach Standort, Größenklasse und Gemeindegröße

4. Ausblick

Betriebsformen und Zentrentypen

1. Einleitung

2. Rating: Definition, Ziele, Ansätze

3. Betriebsformenprofile

3.1 Solitäre Betriebsformen

3.2 Verbundformen

4. Zentrentypen

4.1 Zentrenbildende Faktoren

4.2 Zentrentypologie

5. Fazit

Aus- und Wechselwirkungen innerstädtischer Shopping- Center – Bewertungsansätze für eine Wirkungsanalyse

1. Einleitung

2. Grundlagenermittlung für die Erarbeitung einer Bewertungsmethode

2.1 Begriffsbestimmungen

2.2 Qualität von Stadt aus kommunaler und Marktteilnehmersicht ( Handel)

3. Bewertungsmethode

3.1 Bewertungshintergrund

3.2 Expertenbefragung

3.3 Luftbildauswertung

3.4 Auswertung Presseinformationen

4. Fazit

Immobilientyp Fachmarkt im Flächenmodell zur Bewertung von Potenzial und Tragfähigkeit

1. Einzelhandelsimmobilienmarkt im Umbruch

2. Im Investorenfokus: Fachmärkte und Fachmarktzentren

3. Bewertung mit zwei Modellen: Scoring- und Flächenmodell

4. Ausblick

Teil II Bedeutung der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelsimmobilien

Kapitalmarktorientierte Risiko- und Potenzialanalyse von Shopping- Centern

1. Einleitung

2. Einflussfaktoren bei Kapitalmarkt-Transaktionen von Shopping- Centern

2.1 Marktumfeld

2.2 Standort

2.3 Objektmerkmale

2.4 Cashflow

3. Verfahren zur Quantifizierung der Einflussfaktoren bei Immobilienkapitalmarkt- Transaktionen

3.1 Discounted-Cashflow-Verfahren

3.2 Komponenten des Cashflows

3.3 Modellierung der Potenziale und Risiken im Cashflow

4. DCF-Modell-basierte Methoden zur Risiko- und Potenzialanalyse

4.1 Cashflowanalyse

4.2 Businessplan

4.3 Szenarioanalyse

5. Fazit und Ausblick

Was unterscheidet Einzelhandelsimmobilien in der Finanzierung?

1. Produktivität: entscheidendes Differenzierungsmerkmal aller Einzelhandelsimmobilien

2. Wie Investoren sich die Inflationsindexierung von Einzelhandelsimmobilien zunutze machen können

3. Fazit

Einfluss des Marketingmix auf die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien

1. Emotion als Erfolgsfaktor

2. Immobilienmarkt

3. Marketing

4. Marketing Due Diligence

4.1 Status Quo Immobilienwirtschaft: Marketingkriterien innerhalb des Ratings nach Basel II

4.2 Aspekte der Marketing-Due-Diligence beim Rating von Einzelhandelsimmobilien

5. Fazit und Ausblick

Rating von Einzelhandelsimmobilien im Rahmen eines aktiven Asset Managements

1. Einleitung

2. Werttreiber für nachhaltiges Asset Management von Einzelhandelsimmobilien

3. Markt-/Standortattraktivität von Einzelhandelsimmobilien

4. Case-Study „Schöne Gasse 3“ in Wuppertal

5. Fazit und Ausblick

Technische Komponenten des Ratings von Einzelhandelsimmobilien – die Due Diligence Bewertung und die Zertifizierung der Nachhaltigkeit

1. Einleitung

2. Technische und Umwelt Due Diligence Bewertung ( TUDDB)

2.1 Erläuterungen zur Begrifflichkeit

2.2 Aufgaben und Ziele der TUDDB

2.3 Hintergründe der TUDDB

2.4 Abläufe und Inhalte der TUDDB

2.5 Einzelaspekte der TUDDB

2.6 Redevelopment – Erfassung der Wertsteigerungspotenziale

3. Zertifizierung der Nachhaltigkeit – Chancen und Anforderungen

3.1 Globaler Klimawandel und Verknappung der Energieressourcen

3.2 Nationale und internationale Zertifizierungssysteme der ökologischen Nachhaltigkeit

3.3 Ökologische Nachhaltigkeit von Einzelhandelsimmobilien

4. Ausblick

Teil III Nutzen und Funktion des Ratings von Einzelhandelsimmobilien

Ratingverfahren bei der Analyse und Steuerung von Handelsimmobilienportfolios

1. Einsatzmöglichkeiten

2. Projektorganisation

3. Ratingkriterien

3.1 Immobilienwirtschaftliche Kriterien

3.2 Marktpositionierung

4. Beurteilung und Systemfragen zur Methode

Rating als Element der Akquisitionsentscheidung

1. Einleitung

2. Einflussfaktoren eines Immobilienratings und deren Bewertung

3. Gewichtung innerhalb eines Scoringmodells

4. Fazit

Nutzen eines strategischen Scoring- und Ratingsystems bei der Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios

1. Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios

2. Entwicklung und Aufbau eines strategischen Scoring- und Ratingsystems

3. Anwendung eines strategischen Scoring- und Ratingsystems

4. Besondere Anforderungen an die Zielgröße eines strategischen Scoring- und Ratingsystems

5. Die Lebenszyklusphasen einer Handelsimmobilie

6. Fazit

Teil IV Verfahren, Prozesse und Methoden des Ratings von Einzelhandelsimmobilien

Immobilienmarkt- und Objektrating: Grundlage zur Wertermittlung von Shopping- Centern

1. Einleitung

2. Grundlagen

3. Das Feri Rating- und Bewertungssystem

4. Fazit

Markt- und Objektrating der Immobilien Rating GmbH

1. Einleitung

2. Europäisches Objekt- und Marktrating – PaM ( TEGoVA)

3. Einsatzgebiete des Markt- und Objektratings

4. Ausblick

Aufbau, Zielgröße und Analyse eines Ratingmodells für Handelsimmobilien

1. Einleitung

2. Marktattraktivität

3. Standortattraktivität und relativer Wettbewerbsvorteil

4. Scoringprognose

5. Skalierungen und Gewichtungen

6. Zielgröße und Analyse

Web-Plattform für das Rating und Benchmarking von Immobilien und Portfolioanalysen

1. Einleitung

2. Bewerten ist das Zusammenführen einzelner Werte

3. Hohe Kosten und eingeschränkte Verfügbarkeit von Daten

4. Ein exaktes Bild aus einer Vielzahl von Informationen

5. Anwendungsbeispiele

6. Fazit und Ausblick

Rating von Einzelhandelsimmobilien – Objekte, Portfolios und Unternehmen

1. Einleitung

2. Ratinggegenstand, Ratingarten und Ratingmethodik

2.1 Abgrenzung und Differenzierung des Ratinggegenstandes

2.2 Ratingarten und Ratingmethodik

2.3 Markterfordernisse an Ratingsysteme

3. Rating von Einzelhandelsimmobilien und Einzelhandelsimmobilienportfolios

3.1 Standard-Immobilienrating

3.2 Standard-Immobilienrating – PRO

4. Externes Rating von Immobilienunternehmen und Finanzierungstiteln

4.1 Externes Rating von Einzelhandelsimmobiliengesellschaften

4.2 Spezialthemen (REITs)

5. Fazit und Ausblick

Ökologische und soziale Kriterien für Ratings von Immobiliengesellschaften im Kontext nachhaltiger Kapitalanlagen

1. Impulsgeber: Investoren treiben soziale und ökologische Bewertung von Unternehmen an

2. Im Fokus: Interesse an Immobilienbranche wächst

3. Die Methodik: das oekom Corporate Rating

4. Die Schlüsselthemen: ökologische und soziale Herausforderungen der Immobilienbranche

4.1 Arbeitssicherheit und Arbeitnehmerrechte beim Bau

4.2 Gesundheit und Wohlbefinden der Gebäudenutzer

4.3 Klimaschutz, energieeffiziente Gebäude und Nutzung erneuerbarer Energien

4.4 Ökologisches Bauen („Green Building“)

4.5 Ökologische und soziale Aspekte der Standortwahl

5. Fazit

Rating von Projektentwicklungen bei Discounter- Märkten

1. Einleitung

2. Ratingkriterien für die Entwicklung von Discounter- Märkten

3. Ratingansätze und deren Verknüpfung mit Immobilienbewertungsverfahren

4. Fazit

Methodik und Struktur des Ratings von Einzelhandelsimmobilien

1. Einleitung

2. Entscheidungstheoretische Grundlagen

3. Methodik zur Einordnung von Kriterien

4. Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien

5. Fazit

Einzelhandelsimmobilien im Ratingansatz für Offene Immobilienpublikumsfonds

1. Einleitung

2. Bedeutung von Einzelhandelsinvestitionen für Offene Immobilienpublikumsfonds

2.1 Aktuelle Neuinvestitionen

2.2 Einzelhandelsimmobilien und deren Portfoliobedeutung

3. Rating von Offenen Immobilienpublikumsfonds

4. Einzelhandelsimmobilien im Rating 2008

4.1 Risikoaspekt von Einzelhandelsimmobilien im Portfoliozusammenhang

4.2 Shopping-Center in der Portfolioallokation

5. Exkurs: Überblick über den Markt der Offenen Immobilienfonds

Teil V Systeme, Maßstäbe und Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien

Erfolgskriterien von Einzelhandelsimmobilien

1. Einleitung

2. Hauptkriterien für erfolgreiche Einzelhandelsflächen

2.1 Makrostandort

2.2 Mikrostandort

2.3 Objekteigenschaften

3. Der Atisreal Retail Check

4. Erfolgfaktoren von Geschäftshäusern und Einkaufszentren

Bedeutung der Wettbewerbssituation unter markt- und standortanalytischen Gesichtspunkten beim Rating von Einzelhandelsimmobilien

1. Einleitung

2. Methodische Grundannahmen: Immobilienobjektrating

3. Markt- und standortanalytisches Ratingmodell

4. Analysebausteine und Indikatoren

4.1 Mieterstruktur/Angebotsstruktur

4.2 Makrostruktur

4.3 Wettbewerb

4.4 Mikrostruktur

4.5 Objekteigenschaften/Funktionsanalyse

5. Fazit

Standortfaktoren für das Rating von Einzelhandelsimmobilien

1. Einleitung

2. Standortfaktoren als Bewertungsgrundlage

2.1 Harte und weiche Standortfaktoren

2.2 Clusterung der Standortfaktoren

3. Analyse der Standortfaktoren

4. Fazit

Standortvoraussetzungen für nachhaltige Erträge

1. Einleitung

2. Grundzüge der Standort- und Marktanalyse

3. Standort- und Marktanalyse für den Büroflächenmarkt

4. Standort- und Marktanalyse für den Einzelhandel

5. Fazit

Restrukturierungen und Sondersituationen im Rating

1. Situation – der Markt der Handelsimmobilie

2. Analyse des Handlungsbedarfs – Notwendigkeit der Restrukturierung

3. Angewandte Methodik

3.1 Fokussierung auf kurzfristige Vermietung

3.2 Fokussierung auf Bauen im Bestand

4. Zukunftsgerichtete Methodik

5. Strategische endogene und exogene Einflussfaktoren

6. Restrukturierungsparameter, Frühindikatoren und Zielgrößen

7. Fazit

Wertschöpfungsfaktoren im Einzelhandelsimmobilienrating

1. Einleitung: die „Kristallkugel“ der Entwickler

2. Wertschöpfung der Immobilien – nicht nur auf Rendite beschränkt

3. Wirtschaftlichkeit bei Investition und Betrieb

4. Innovationsfähigkeit bei Konzepten und Umsetzung

5. „Humanqualität“ der Immobilie

6. Nachhaltig bauen, investieren und bewirtschaften

7. Fazit: die „unmögliche“ Bewertungsmatrix

Teil VI Rechtliche, steuerliche und technische Aspekte von Einzelhandelsimmobilien

Technische Risikofaktoren im Rating von Einzelhandelsimmobilien

1. Einleitung

2. Verzahnung der technischen Due Diligence mit dem Objektrating

2.1 Dokumentenanalyse

2.2 Prüfungsbestandteile der technischen Due Diligence

3. Besonderheiten ausgewählter Einzelhandelstypen

3.1 Auswirkung auf die Gewichtung von Ratingkriterien

3.2 Beispiele für Einzelhandelsimmobilien

4. Integration technischer Risiken in Managemententscheidungen

5. Fazit

Technische Aspekte und Bewertungstechnik bei Einzelhandelsimmobilien

1. „Der Mieter macht ja alles“

2. „Das DCF ist viel genauer“

3. „Capital Expenditures sind vom Wert abzuziehen“

4. Fazit

Rechtliche Möglichkeiten für Refurbishment und Redevelopment

1. Einleitung

2. Raumordnung

2.1 Bund

2.2 Land

2.3 Beachtung von Zielen

2.4 Berücksichtigung von Grundsätzen

2.5 Festlegungen

3. Flächennutzungsplan

4. Bebauungsplan

4.1 Aufstellung

4.2 Änderung

4.3 Inhalte

4.4 Ausnahme/Dispens

4.5 Rechtsschutz

5. Vorhabenbezogener Bebauungsplan

6. Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich ( § 34 BauGB)

7. Zulässigkeit im unbeplanten Außenbereich ( § 35 BauGB)

8. Bauordnungsrecht

9. Städtebauliche Verträge/Absprachen

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Die Autoren

Stichwortverzeichnis