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Kapitalanlage mit Immobilien - Produkte - Märkte - Strategien

von: Marlies Brunner

Gabler Verlag, 2010

ISBN: 9783834985187 , 407 Seiten

Format: PDF, OL

Kopierschutz: Wasserzeichen

Windows PC,Mac OSX Apple iPad, Android Tablet PC's Online-Lesen für: Windows PC,Mac OSX,Linux

Preis: 44,99 EUR

Exemplaranzahl:


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Kapitalanlage mit Immobilien - Produkte - Märkte - Strategien


 

Grußwort

5

Inhaltsverzeichnis

6

Geldanlage in Immobilien: Entscheidungskriterien und Anlageprodukte

9

1. Eckpfeiler der Entscheidung für Immobilienanlagen

10

2. Anlegerbedürfnisse und Anlegerziele

14

2.1 Für jede Lebensphase die richtige Anlagemöglichkeit

14

2.2 Sicherheit: Immobilienanlagen zur Altersvorsorge und zum Substanzerhalt

15

2.3 Keine Rendite ohne Risiko

16

2.4 Für jede Liquiditätsanforderung das geeignete Produkt

18

2.5 Am Ende können subjektive Faktoren den Ausschlag geben

18

3. Breitgefächertes Spektrum der Immobilienanlagen

19

3.1 Kriterien zur Klassifizierung

19

3.2 Bedeutung einzelner Anlageformen

20

4. Gründliche Vorbereitung der Geldanlage in Immobilien

21

Literaturverzeichnis

22

Teil I Direkterwerb

23

Indikatoren zur Abschätzung der Werthaltigkeit von Immobilien

24

Zusammenfassung

25

1. Immobilien – ein krisensicheres Anlagegut?

25

2. Werthaltigkeit von Immobilien

28

2.1 Marktwertgutachten

28

2.2 Wertindikatoren

29

2.2.1 Wertindikatoren untergeordneter Bedeutung

29

2.2.2 Maßgebliche Bestimmungsgrößen

34

2.3 Gutachten

39

Literaturverzeichnis

41

Wohneigentum als sicherer Bausteinder privaten Altersvorsorge

42

Zusammenfassung

43

1. Einleitung

43

2. Wohneigentum zur Altersvorsorge

44

3. Geld- und Wohnrente im Vergleich

45

3.1 Rationale und emotionale Komponenten des Wohneigentums gehören zusammen

46

3.2 Bedeutung des Substanzwertes

47

3.3 Erbschaftsrechtliche Vorteile der Immobilienrente

47

4. Bausparen als Bestandteil der Altersvorsorge

48

4.1 Erziehung zum Sparen

49

4.2 Sicherheitsaspekte der deutschen Baufinanzierung

50

4.3 Vorsparen im Bausparkollektiv

51

4.4 Nachgelagerte Besteuerung von gefördertem Wohneigentum

53

5. Demografische Einflüsse auf das Wohnen

53

6. Großer Modernisierungsbedarf

54

7. Schlussbetrachtung: Baufinanzierungsinstitute sind demografischen Herausforderungen gewachsen

55

Eigenkapitalbasierte Finanzierung von Wohneigentum

57

Zusammenfassung

58

1. Finanzierungen ohne Eigenkapital: die internationale Finanzkrise als Folge

58

2. Besonderheiten des Realkredits

59

3. Bausteine der Finanzierung

60

3.1 Eigenkapital

60

3.2 Darlehen

63

3.3 Bausparmittel

65

3.4 Öffentliche Mittel

67

4. Staatliche Förderung

68

4.1 Wohnungsbauprämie

68

4.2 Arbeitnehmersparzulage

69

4.3 Altersvorsorgezulage („Eigenheimrente“)

69

4.4 Direkte staatliche Finanzhilfen

71

5. Die „typische“ Eigenheimfinanzierung

72

Literaturverzeichnis

73

Kapitalanlagen in denkmalgeschützten Immobilien

74

Zusammenfassung

75

1. Einführung

75

2. Spezialimmobilie Baudenkmal

76

2.1 Was ist ein Kulturdenkmal?

76

2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen (Grundlagen) für Denkmalschutz und Denkmalpflege

76

2.3 Erfassung von Kulturdenkmälern

78

2.4 Denkmalschutzbehörden

78

2.5 Rechte und Pflichten der Eigentümer/Besitzer von Kulturdenkmälern

79

3. Investitionskriterien

80

3.1 Kaufpreisfindung bei Baudenkmälern

81

3.2 Steuervergünstigungen für Denkmaleigentümer

81

3.2.1 Voraussetzungen für die Inanspruchnahme steuerlicher Vergünstigungen

81

3.2.2 Regelungen zur steuerlichen Vergünstigung

83

3.3 Finanzierungsmöglichkeiten

84

3.4 Denkmalschutz und energetische Sanierung

86

3.5 Mietrechtliche Konsequenzen bei Denkmalsanierung

88

3.6 Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie

89

3.7 Beispiel des Erwerbs einer Wohnung in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus

90

4. Die Zukunft denkmalgeschützter Immobilien

92

Anhang

92

Literaturverzeichnis

101

Teil II Indirekte Beteiligung

102

Perspektiven der Geldanlage in offene Immobilienfonds

103

Zusammenfassung

104

1. Einleitung

104

2. Rechtliche Grundlagen

106

3. Strukturen offener Immobilienfonds

108

4. Steuerliche Vorteile offener Immobilienfonds

109

5. Übersicht über das Angebot von offenen Immobilienfonds deutscher Kapitalanlagegesellschaften

110

6. Diskussion der Liquidität von offenen Immobilienfonds

112

7. Ausblick

113

Literaturverzeichnis

114

Geschlossene Immobilienfonds im privaten Asset Management

115

Zusammenfassung

116

1. Einführung

116

2. Gestaltungsparameter von Immobilienfonds

117

2.1 Investmentarten

117

2.1.1 Core-Investment

117

2.1.2 Value Added Investment

118

2.1.3 Opportunity-Investment und Projektentwicklungen

119

2.2 Nutzungsarten

120

2.2.1 Büro

120

2.2.2 Einzelhandel

121

2.2.3 Logistik, Hotel, Wohnen

122

2.3 Unmittelbare Beteiligung

122

2.4 Mittelbare Beteiligung: Dachfondskonzepte

124

2.5 Steuerliche Aspekte

125

3. Portfolioeigenschaften des geschlossenen Immobilienfonds

126

3.1 Portfoliotheorie

126

3.2 Portfoliobeitrag von geschlossenen Immobilienfonds

127

4. Aktuelle Entwicklungen und Ausblick

133

4.1 Platzierungstrends

133

4.2 Investitionsschwerpunkte

135

4.3 Investitionsstandorte

136

5. Fazit

137

Literaturverzeichnis

137

Zweitmarkt für geschlosseneImmobilienfonds

138

Zusammenfassung

139

1. Einführung

139

2. Markt für geschlossene Immobilienfonds

140

2.1 Erstmarkt

140

2.2 Zweitmarkt

141

3. Marktteilnehmer und Marktstruktur

144

3.1 Marktteilnehmer

144

3.1.1 Verkäufer

144

3.1.2 Käufer

145

3.1.3 Handelsplattformen

146

3.2 Marktstruktur

146

3.2.1 Nutzungsart

146

3.2.2 Objektlage

149

3.2.3 Zweitmarktpreise

151

4. Bewertung geschlossener Immobilienfonds

154

4.1 Grundzüge der Unternehmensbewertung

154

4.2 Substanzwertverfahren

155

4.3 Ertragswertverfahren

156

4.4 Bewertung mit Verkaufsfaktoren

161

5. Ausblick

162

Literaturverzeichnis

163

Strategische Perspektiven des Marktes für G-REITs

164

Zusammenfassung

165

1. Einführung von REITs weltweit

165

2. Einführung von G-REITs

166

3. Gesetzliche und steuerliche Grundlagen der G-REITs

167

4. G-REITs im internationalen Vergleich

170

5. REITs im Vergleich zu anderen Anlageklassen

171

5.1 REITs versus offene Immobilienfonds

172

5.2 REITs versus geschlossene Immobilienfonds

173

5.3 REITs versus Direktanlage

173

5.4 REITs versus „traditionelle Aktien“

173

6. Investments in REITs

174

6.1 Erfolgsfaktoren

175

6.2 Diversifizierungsvorteile

177

6.3 Weitere Möglichkeiten des Investments

178

6.3.1 Immobilienaktien- und REIT-Fonds

179

6.3.2 Immobiliendachfonds

179

6.3.3 REIT-Zertifikate

179

Literaturverzeichnis

179

Investments in Immobilienaktien

181

Zusammenfassung

182

1. Immobilienaktien weltweit

182

2. Deutsche Immobilienaktien und REITs – Status quo

185

3. Die Einführung von REITs in Deutschland

187

3.1 Langwieriger Prozess

187

3.2 Anfängliche Positionierung des deutschen REIT

188

3.3 REITs – Positionierung und Anleger

189

3.4 Das REIT-Gesetz im Detail

190

3.5 Wünschenswerte Änderungen am REIT-Gesetz

191

3.5.1 Einbeziehung von Wohnimmobilien

191

3.5.2 Aktionärsstruktur: keine zehnprozentige Anteilsbegrenzung

191

3.5.3 Keine Beschränkung der M&A-Aktivitäten

192

4. Kennzahlen zur Bewertung von Immobilienaktien und REITs

192

5. REITs: kein Ersatz für schwachen „Investment Case“

194

6. Ausblick: Der deutsche REIT hat Potenzial

194

Teil III Spezielle Fragen der Immobilienanlage

196

Immobilienfinanzierung: das Beratungs- und Leistungsprogramm der Kreditinstitute

197

Zusammenfassung

198

1. Der Immobilienmarkt

198

2. Besonderheiten des Immobiliendarlehens

200

3. Vielfalt der Finanzierungsangebote

202

3.1 Laufzeiten der Immobilienfinanzierung

202

3.2 Zinsbindungen

202

3.3 Tilgungsarten

204

3.4 Das Bauspardarlehen

205

3.5 Förderkredite

205

4. Beratungsangebot der Kreditinstitute

206

4.1 Immobilienobjekt

206

4.2 Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse

208

4.3 Finanzierung

209

4.4 Absicherung

210

Rechtsfragen beim Immobilienerwerb

212

Zusammenfassung

213

1. Das Grundbuch

213

1.1 Die Funktion des Grundbuchs

213

1.2 Führung und Inhalt des Grundbuchs

214

2. Kaufvertrag und Auflassung

216

2.1 Systematik

216

2.2 Beurkundungszwang

216

2.3 Inhalt und Kosten des Kaufvertrages

217

2.4 Absicherung der Vertragsparteien

218

3. Grundpfandrechte

219

4. Eigentumswohnungen

221

5. Einzelne Vertragsarten

221

5.1 Kauf eines unbebauten Grundstücks

221

5.2 Kauf einer Gebrauchtimmobilie

222

5.3 Kauf vom Bauträger

223

Die Besteuerung verschiedener Formen von Immobilienkapitalanlagen

225

Zusammenfassung

227

1. Direktanlage

227

1.1 Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

227

1.1.1 Überschussrechnung

227

1.1.2 Die Einnahmen

227

1.1.3 Die Ausgaben

228

1.2 Der Veräußerungsgewinn

231

1.3 Einkünfte aus Gewerbebetrieb

232

1.4 Gewerblicher Grundstückshandel

233

1.5 Immobilien im Ausland

233

1.5.1 Die Doppelbesteuerungsabkommen

233

1.5.2 Abschaffung des Progressionsvorbehaltes

234

1.5.3 Verlust aus Immobilien im Ausland

234

1.6 Umsatzsteuer

234

1.6.1 Vermietung

234

1.6.2 Verkauf der Immobilie

235

1.7 Erbschaftsteuer

235

2. Geschlossene Immobilienfonds

236

2.1 Das wirtschaftliche Konzept

236

2.2 Das einkommensteuerliche Transparenzprinzip

236

2.3 Verluste

237

2.3.1 Transparenzprinzip

237

2.3.2 Verlustausgleichsverbot

237

2.4 Verfahrensrechtliche Verselbständigung des Fonds

237

2.5 Innenfinanzierung/ Anteilsfinanzierung

239

2.6 Ausschüttungen

239

2.7 Veräußerungsgewinne

240

2.8 Einkunftsart

242

2.9 Erbschaftsteuer

243

3. Immobilien Aktiengesellschaften

243

3.1 Allgemeines

243

3.2 Besteuerung auf der Ebene der Aktiengesellschaft

244

3.3 Besteuerung auf der Ebene des Anlegers

245

3.3.1 Laufende Einkünfte

245

3.3.2 Veräußerungsgewinne

245

4. REITs

246

4.1 Zivilrecht

246

4.2 Die Steuerfreiheit des REIT

247

4.2.1 Besteuerung erst auf der Ebene der Anteilseigner

247

4.2.2 Voraussetzungen für die Steuerfreiheit des REIT

248

4.3 Exit Tax

249

4.4 Besteuerung der Anteilseigener

250

4.4.1 Ausschüttungen

250

4.4.2 Veräußerungsgewinne

251

5. Offene Immobilienfonds

252

5.1 Rechtliche Grundlagen

252

5.2 Das Prinzip der beschränkten Transparenz, Steuerfreiheit des Fonds

253

5.3 Ermittlung der Erträge des Fonds

253

5.4 Die Besteuerung beim Anleger

254

5.4.1 Die laufende Besteuerung

254

5.4.2 Schlussbesteuerung (Besteuerung der Veräußerung im Privatvermögen gehaltener Anteile)

256

6. Vergleich der verschiedenen Formen der Immobilienkapitalanlage

258

6.1 Vergleich der Besteuerung verschiedener Formen der Immobilienkapitalanlage

258

6.2 Vergleichende Würdigung

258

6.2.1 Beteiligungen an geschlossenen Fonds

258

6.2.2 Immobilien AG

259

6.2.3 REITs

259

6.2.4 Offene Fonds

260

Bewertung von Immobilien: Verfahrensweise – quantitative und qualitative Methoden

261

Zusammenfassung

262

1. Aufgaben, Möglichkeiten und Grenzen der Immobilienbewertung

262

2. Die offiziellen Verfahren der Wertermittlung

264

2.1 Rechtliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung

264

2.2 Verkehrswertbegriff und Prinzipien des § 194 BauGB

265

2.3 Vergleichswertverfahren

267

2.3.1 Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren

268

2.3.2 Weitere Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahrens

270

2.4 Ertragswertverfahren

272

2.5 Sachwertverfahren

276

3. Anwendungsbereich und Auswahl der Wertermittlungsverfahren

281

4. Ableitung des Verkehrs- bzw. Marktwertes

282

Literaturverzeichnis

283

Energieeffizientes Bauen: Wirtschaftlichkeitsüberlegungen und Klimaschutz

284

Zusammenfassung

285

1. Eingeforderte Einsparungen von Co2-Emissionen

285

2. Implikationen für den Wohnungsbau

288

3. Novellierung der Energiesparverordnung

289

3.1 Studie zu den Auswirkungen der Energiesparverordnung

289

3.2 Anhörung der Verbände zur Änderung der Energieeinsparverordnung

292

3.3 Wirtschaftlichkeitsüberlegungen zu Strategien zur Vermeidung von CO2-Emissionen

295

Literaturverzeichnis

301

Ökologische Nachhaltigkeit als Entscheidungskriterium bei der Immobilienanlage

302

Zusammenfassung

303

1. Einleitung

303

2. Der Markt für ökologisch nachhaltige Immobilieninvestments

305

2.1 Treiber

305

2.2 Struktur

306

2.3 Größe

307

3. Die Relevanz der ökologischen Nachhaltigkeit bei der Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie

308

4. Werttreiber einer Investition in ökologisch nachhaltige Immobilien

311

4.1 Höhere Kosten bei der Erstellung

311

4.2 Höhere Zahlungsbereitschaft der Mieter und niedrigerer Leerstand

312

4.3 Geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten

313

4.4 Bessere Wiederverkaufsmöglichkeit

314

Literaturverzeichnis

315

5. Ausblick

314

Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien

316

Zusammenfassung

317

1. Einführung und Ausgangslage

317

1.1 Investmentsituation Anfang 2009

318

1.2 Neue Rahmenbedingungen

319

1.2.1 Pflegeversicherung – Aus auf Raten?

319

1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen

324

1.2.3 Neues „Heimvertragsrecht“ – nicht nur für Heime

326

1.2.4 Neue Player – Neue Konkurrenz

327

2. Neue Konzeptionen – Neue Immobilien

327

2.1 Neue bauliche Konzeptionen für neue Kunden

327

2.2 Mehr Pflegeheime der fünften Generation oder mehr „Wohnen“?

328

3. Trends und Ausblick

329

3.1 Intelligente Symbiosen: Pflege- und Immobilienmarkt wachsen zusammen

330

3.2 Nichts geht mehr ohne die Wohnungswirtschaft

332

3.3 Die Zukunft ist barrierefrei und serviceorientiert

332

4. Investment-Guideline: Kanon der zehn konzeptionellen Erfolgsfaktoren

333

Initiierung, Entwicklung und Management von Immobilienprojekten

335

Zusammenfassung

336

1. Einführung

336

2. Definition Projektentwicklung

337

3. Aufgabenstellung

337

3.1 Anforderungen

338

3.2 Phasen

338

3.3 Standortbezogene Projektentwicklung

340

3.4 Ideenbezogene Projektentwicklung

340

3.5 Projektrealisierung

341

3.6 Risiken

342

3.7 Vertragsgestaltung

342

4. Projektmanagement

343

4.1 Aufgaben

343

4.2 Leistungsbereiche

344

4.3 Neutralität

345

4.4 Projektteam

345

4.5 Einsatzminimierung

345

4.6 Kompetenzerweiterung

345

4.7 Dokumentation

346

4.8 Termin- und Kostenoptimierung

346

Literaturverzeichnis

346

Teil IV Professionelle Unterstützung bei Immobilienerwerb und -verwaltung

347

Verbesserte Markttransparenz durch Immobilenportale im Internet

348

Zusammenfassung

349

1. Einführung

349

2. Rückblick: Intransparenz in regionalen Immobilienmärkten

350

3. Nachfragegetriebene Entwicklung des Internet-Immobilienmarktes

351

4. Rasantes Wachstum der Immobilienplattformen

353

5. Neue Transparenz für Immobiliensuchende

354

6. Transparenz für Immobilienanbieter: Erfolgskontrolle und effizientere Vermarktung

356

6.1 Kosteneffizienz und Budgetkontrolle

358

6.2 Makler als Informationsdienstleister

360

7. Der Markt der Immobilienportale: schnelle Konzentration auf wenige Anbieter

361

8. Weiterverwertung der Immobilienmarktdaten

362

Literaturverzeichnis

363

Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerungen

364

Zusammenfassung

365

1. Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten

365

1.1 Informationsquellen

365

1.2 Grundbegriffe der Versteigerungspraxis

366

1.3 Auswertung des Gerichtsgutachtens

367

1.4 Auswertung des Grundbuchauszuges

367

1.5 Informationen von Behörden

369

1.6 Besichtigung des Versteigerungsobjekts

370

1.7 Bautechnische Prüfung und Beurteilung des Objekts

371

2. Sicherstellung der Finanzierung

372

3. Erarbeiten einer Bietstrategie

373

4. Ablauf des Versteigerungstermins

374

4.1 Bekanntmachungsteil

374

4.2 Bietstunde

375

4.3 Verhandlung über den Zuschlag

376

5. Verteilungstermin

378

Interessenvertretung durch die Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine

379

Zusammenfassung

380

1. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft

380

2. Service rund um die Immobilie

381

3. Interessenvertretung gegenüber politischen Instanzen

382

Die Herausgeberin

389

Die Autoren

390