Einreden gegen Grundpfandrechte beim Wechsel des Grundstückseigentümers

G. Automatisierung der Übertragung von eigentümerbezogenen Einreden (S. 129-130)

Nachdem sich die bereits seit Schaffung des BGB unternommenen Versuche, einen automatischen Übergang von eigentümerbezogenen Einreden gegen Grundpfandrechte auf den Erwerber des Grundstückseigentums zu ermöglichen, als erfolglos erwiesen haben, bleiben allein die oben dargestellten Möglichkeiten einer gesonderten, rechtsgeschäftlichen Übertragung von Einreden bzw. von einredebegründenden Verträgen und Ansprüchen, um dem Eigentumserwerber die Gegenrechte seines Vorgängers zu verschaffen.

Dessen ungeachtet hatten und haben dieÜberlegungen zur Begründung eines automatischen Übergangs solcher Einreden ihre praktische Berechtigung, da es bei einer Übertragung des Grundstückseigentums in vielen Fällen an der de lege lata erforderlichen rechtsgeschäftlichen Regelung der Einredefrage fehlt. Der damit – eigentlich – verbundene Verbleib von Einreden und einredebegründenden Ansprüchen beim bisherigen Eigentümer ist jedoch nicht immer interessengerecht: Der Voreigentümer kann die Einreden nach Verlust der Eigentumsposition einerseits nicht mehr geltend machen und behält diese damit bloß als leeres Recht zurück, andererseits kann sich der Eigentumserwerber nicht sachgerecht gegen eine Inanspruchnahme aus dem Grundpfandrecht verteidigen.

Auch wenn ein automatischer Übergang der Einreden de lege lata ausscheidet, so hat die Rechtsprechung mit der Zeit Mittel und Wege gefunden, wenigstens eine gewisse Automatisierung der Übertragung sowohl beim rechtsgeschäftlichen Grundstückserwerb als auch beim Erwerb des belasteten Grundstücks im Rahmen der Zwangsversteigerung zu erreichen, wenn eine ausdrückliche Regelung durch die Beteiligten unterblieben ist. Die Lösungsansätze der Rechtsprechung beschränken sich jedoch auf den sicherungsvertraglichen Rückgewähranspruch bei der Sicherungsgrundschuld und die mit diesem verbundene unselbständige Einrede. Nach einer Analyse dieser Ansätze bei der Siche-rungsgrundschuld wird daher zu prüfen sein, inwieweit sich hieraus allgemeingültige Lösungen des untersuchten Problems für sämtliche Einreden gegen alle Arten von Grundpfandrechten entwickeln lassen.

I. Automatisierung der Übertragung des Rückgewähranspruchs bei der Sicherungsgrundschuld

1. Automatisierung bei rechtsgeschäftlichem Grundstückserwerb

Fehlt es bei einem rechtsgeschäftlichen Grundstückserwerb an einer ausdrücklichen Vereinbarung über den Verbleib des Rückgewähranspruchs, so versucht der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung im Wege der ergänzenden Auslegung der der Eigentumsübertragung zugrunde liegenden Vereinbarungen zu einer interessengerechten Regelung zu gelangen.

Eine ergänzendeVertragsauslegung dient dazu, offen gebliebene Punkte einer vertraglichen Vereinbarung, die auch durch dispositives Recht nicht aufgefüllt werden können, durch ergänzende Bestimmungen zu regeln, deren Inhalt im Streitfall letztlich der Richter feststellt. Zur Schließung der Vertragslücke ist dabei auf der Grundlage des Parteiwillens, wie er aus dem im Vertrag enthaltenen Regelungsplan zum Ausdruck kommt, unter Berücksichtigung von Treu und Glauben sowie der Verkehrssitte, gemäß § 157 BGB die passende Regelung zu ermitteln. In den Fällen des Erwerbs eines mit einer Sicherungsgrundschuld belasteten Grundstücks ist demgemäß von den Wertungen auszugehen, die die Parteien in dem der Eigentumsübertragung zugrunde liegenden Vertrag – beispielsweise einem Kauf- oder einem Schenkungsvertrag – getroffen haben, und anhand dieserWertungen und der daraus ableitbaren Interessen der Parteien zu fragen, was die Parteien vernünftigerweise im Hinblick auf den Rückgewähranspruch vereinbart hätten, wenn sie das Bedürfnis nach einer Regelung über das Schicksal des Rückgewähranspruchs gesehen hätten.