Die Wertermittlungsreform - Neue Grundsätze bei der Wertermittlung von Immobilien (Haufe aktuell)

E Die neue Wertermittlung bei Erbbaurechten (S. 67-68)

Die Wertermittlung bei oder von Erbbaurechten wird mit der neuen ImmoWert V nun etwas erleichtert, da jetzt auch verschiedene Verfahren angewendet können. Wichtig ist auch hier, eine nachvollziehbare Begründung der Wertansätze im Gutachten zu dokumentieren. Aus diesem Grund wird hier das Thema gesondert behandelt.

1 Der historische Hintergrund

Bereits das römische Recht kannte Superficies, ein dingliches Baurecht auf einem fremden Grundstück gegen Zahlung eines Entgelts (sog. solarium). Das Deutsche Recht im Mittelalter entwickelte die sog. „städtische Bauleihe“, die bei der Entwicklung vieler deutscher Städte eine wichtige Rolle spielte. Der Staat und die Städte erwarben (oder enteigneten) den Boden und stellten ihn den Baulustigen gegen Zahlung eines Jahreszinses zur Verfügung. Der Berechtigte hatte das vererbliche – aber unveräußerliche – dingliche Recht an der Baustelle und Nutz- bzw. Untereigentum am Bauwerk.

Im 19. Jahrhundert setzte sich der durch die französische Revolution bewirkte individualistische Eigentumsbegriff durch. Es bestand der Wunsch auf Loslösung des Eigentums aus den teilweise noch aus dem Mittelalter stammenden Bindungen und nach Abschaffung von lehensrechtlichem Ober- und Untereigentum. Die Bauleihe, die bereits bei der Rezeption des römischen Rechts mit den römischen Superficies vermischt worden war, wurde als Fremdkörper gesehen und in den Hintergrund gedrängt. Im Gegensatz dazu besitzt in Großbritannien die building lease, die sich an die mittelalterliche deutsche Bauleihe anlehnt, noch heute große Bedeutung.

Das BGB hat dem Erbbaurecht als Nachfolgeinstitut der Superficies bzw. der städtischen Bauleihe mit nur sechs Paragrafen (§§ 1012 – 1017 BGB) wenig Bedeutung beigemessen. Es wurde vermutet, diese Art der Bodennutzung habe sich nicht durchgesetzt. Aufgenommen wurde das Erbbaurecht nur aufgrund der Motive zum BGB, die das Ziel verfolgten, die entsprechenden früheren Erlasse und Anordnungen nicht abzuschaffen. Die Regelungen waren derart lückenhaft, dass das Erbbaurecht lediglich noch theoretische, aber keine praktische Bedeutung mehr besaß.

Um die Jahrhundertwende (19./20. Jahrhundert) kam es wegen des starken Bevölkerungsanstiegs einerseits zu Wohnungsnot, andererseits zu erheblichen Bodenwertsteigerungen. Die deutschen Bodenreformer (z. B. Damaschke) wollten mit dem kaum mehr angewendeten Institut des Erbbaurechts die Bodenspekulation bekämpfen und weiten Teilen der Bevölkerung die Möglichkeit auf Erwerb eines Eigenheims verschaffen.

Die Regelungen des BGB erwiesen sich als unsicher und ungenügend, vor allem weil eine Beleihung des Erbbaurechts kaum möglich war. Die Reformvorstellungen konnten nur durch eine gesetzliche Neuregelung verwirklicht werden. Während des Ersten Weltkriegs wurde ein „Entwurf eines Reichsgesetzes über Erbbaurecht“ erarbeitet, der praktisch unverändert in die Verordnung über das Erbbaurecht, am 22. Januar 1919 an Stelle der §§ 1012-1017 BGB und § 7 GBO in Kraft getreten, übernommen wurde.