Immobilien und Steuern - Kompakte Darstellung für die Praxis

Vorwort

Literaturverzeichnis

Inhaltsübersicht

§ 1 Allgemeiner Teil

A. Einleitung

B. Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen

I. Art der wirtschaftlichen Betätigung

1. Besteuerung des Erwerbsvorgangs

a) Grunderwerbsteuer

b) Umsatzsteuer

c) Erbschaftund Schenkungsteuer

d) Ertragsteuern

2. Besteuerung der Nutzung der Immobilie

a) Umsatzsteuer

b) Grundsteuer

c) Ertragsteuern

3. Besteuerung der Veräußerung bzw. Übertragung

a) Erbschaftund Schenkungsteuer/ Verkehrsteuern

b) Ertragsteuern

4. Besteuerung mit Auslandsbezug

a) Deutsche Immobilie eines Steuerausländers

b) Besteuerung eines Steuerinländers mit ausländischer Immobilie

II. Zuordnung zum Betriebsvermögen bzw. zum Privatvermögen

1. Betriebsvermögen

a) Notwendiges Betriebsvermögen

b) Gewillkürtes Betriebsvermögen

2. Privatvermögen

C. Finanzierung der Immobilie

I. Grundsätzliches

II. Steuerliche Auswirkungen der Fremdfi nanzierung

1. Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht

2. Beschränkung des Zinsabzugs bei den Gewinneinkunftsarten (Zinsschranke)

3. Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden

4. Darlehensaufnahme durch Ehegatten

5. Schuldzinsenabzug nach Beendigung der Einkünfteerzielung

D. Zerlegung eines Grundstücks in seine Bestandteile aus steuerlicher Sicht

I. Grundstück (unbewegliches Vermögen)

1. Grundstücksgleiche Rechte

a) Erbbaurecht

b) Wohnungseigentum/Teileigentum

II. Grund und Boden

III. Gebäude

1. Bedeutungszusammenhang

2. Begriff

3. Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut

IV. Gebäudeteile

1. Unselbständige Gebäudeteile

2. Selbständige Gebäudeteile

a) Betriebsvorrichtungen

b) Scheinbestandteile

c) Mietereinbauten und -umbauten

d) Ladeneinbauten

3. Selbständige Wirtschaftsgüter

V. Sonstige mit dem Gebäude zusammenhängende Defi nitionen

1. Wohnung

2. Häusliches Arbeitszimmer

E. Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum

I. Grundsätzliches

II. Auseinanderfallen von wirtschaftlichem und zivilrechtlichem Eigentum

1. Eigentumsübertragung eines Grundstücks

2. Leasing/Nutzungsüberlassung

a) Operating-Leasing

aa) Definition

bb) Wirtschaftliche Zuordnung

b) Finanzierungsleasing

aa) Spezialleasing

bb) Teilamortisationsvertrag

cc) Vollamortisationsvertrag

c) Mietkauf

d) Sale-and-lease-back

3. Nießbrauch

4. Gebäude auf fremdem Grund und Boden

5. Erbbaurecht

6. Mietereinbauten bzw. -umbauten

7. Treuhandverhältnisse

F. Bewertung von Immobilien

I. Bewertungsmaßstäbe nach HGB/EStG

1. Anschaff ungskosten

a) Anschaff ungspreis

aa) Beginn des Anschaffungsvorgangs

bb) Aufteilung von Anschaffungskosten

b) Anschaff ungsnebenkosten

c) Nachträgliche Anschaff ungskosten

d) Anschaff ungspreisminderungen

e) Ansatz der Anschaff ungskosten

2. Herstellungskosten

a) Definition

b) Abgrenzung zu Anschaff ungskosten

c) Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand

d) Instandsetzungsund Modernisierungsaufwendungen

e) Abbruchkosten

f) Ermittlung der Herstellungskosten

g) Ansatz der Herstellungskosten

3. Erhaltungsaufwand

a) Defi nition

b) Steuerliche Behandlung

4. Teilwert

a) Bedeutung

b) Begriff sbestimmung

c) Wertermittlung

5. Gemeiner Wert

a) Bedeutung

b) Wertermittlung

II. AfA

1. Grundsätzliches

2. AfA-Berechtigung

a) AfA-Berechtigung bei Miteigentum

b) Drittaufwand

3. Bemessungsgrundlage

4. AfA-Arten

5. Regelmäßige AfA

a) Beginn/Ende der AfA

b) AfA-Objekte

aa) Gebäude/unselbständige Gebäudeteile

bb) Selbständige Gebäudeteile

cc) Selbständige Wirtschaftsgüter

c) AfA-Methoden

aa) Lineare AfA

bb) Degressive AfA

6. Erhöhte Absetzung (planmäßige AfA)

a) Anwendungsfälle der erhöhten Absetzung

aa) Wirtschaftsgüter, die dem Umweltschutz dienen, § 7d EStG

bb) Gebäude in Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen, § 7h EStG

cc) Baudenkmäler, § 7i EStG

b) Voraussetzungen des § 7a EStG

aa) AfA auf nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

bb) AfA auf Anzahlungen und Teilherstellungskosten

cc) Mehrere Beteiligte an einer Immobilie

7. Außerordentliche AfA

8. Abschreibungen von Immobilien im Handelsrecht

a) Planmäßige Abschreibung

b) Abschreibung im Rahmen vernünftiger kaufmännischer Beurteilung

c) Außerplanmäßige Abschreibung

III. Bewertung von Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz (BewG)

1. Einheitswertermittlung (für Zwecke der Grundsteuer)

a) Grundstücke des Grundvermögens

aa) Unbebaute Grundstückstücke

bb) Bebaute Grundstücke

(1) Ertragswertverfahren

(2) Sachwertverfahren

cc) Grundstück im Zustand der Bebauung

dd) Grundstücke mit einem Erbbaurecht

ee) Wohnungs- und Teileigentum

ff) Gebäude auf fremdem Grund und Boden

b) Grundstücke des Betriebsvermögens (Betriebsgrundstücke)

2. Bedarfsbewertung (für Zwecke der Grunderwerbsteuer)

a) Verfassungsrechtliche Aspekte

b) Grundstücke des Grundvermögens

aa) Unbebaute Grundstücke

bb) Bebaute Grundstücke

3. Bewertung für Zwecke der Erbschaftund Schenkungsteuer

a) Grundstücke des Grundvermögens

aa) Unbebaute Grundstücke

bb) Bebaute Grundstücke

(1) Vergleichswertverfahren

(2) Ertragswertverfahren

(3) Sachwertverfahren

cc) Grundstück mit einem Erbbaurecht

(1) Bewertung des Erbbaurechts

(2) Bewertung des Erbbaugrundstücks

dd) Gebäude auf fremdem Grund und Boden, § 195 BewG

(1) Bewertung des Gebäudes

(2) Bewertung des belasteten Grundstücks

ee) Grundstücke im Zustand der Bebauung, § 196 BewG

b) Bewertung von Grundbesitz im Rahmen des Betriebsvermögens

c) Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

§ 2 Besonderer Teil

A. Direktinvestition

I. Besteuerung des Erwerbs

1. Grunderwerbsteuerliche Aspekte

a) steuerbare Rechtsvorgänge

b) Bemessungsgrundlage

aa) Grundsätzliches

bb) Einheitliches Vertragswerk

c) Steuerbefreiungen

d) Steuersatz

e) Steuerschuldner

f) Zur Entstehung, Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbsteuer

g) Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer

h) Anzeigepfl icht

2. Umsatzsteuerliche Aspekte

a) Steuerbarkeit des Erwerbsvorgangs

b) Steuerpfl ichtigkeit des Erwerbvorgangs

c) Verkauf mit Option zur Umsatzsteuer

d) Bemessungsgrundlage

e) Schuldner der Umsatzsteuer bei Verkauf mit Option

f) Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpfl ichtiger Umsätze

g) Ertragsteuerliche Behandlung der Vorsteuern

3. Ertragsteuerliche Aspekte

a) Entgeltlicher Erwerb

aa) Steuerliche Behandlung von Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten

bb) Erwerb durch Tausch

b) Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung)

aa) Zuführung in das Betriebsvermögen

bb) Zuführung in das Privatvermögen

cc) Gemischte Schenkung

4. Steuerliche Förderung (InvZulG)

II. Besteuerung der Nutzung

1. Ertragsteuerliche Aspekte

a) Abgrenzung Gewerbebetrieb/Vermögensverwaltung i.R.d. Immobiliennutzung

aa) Gewerbliche Vermietung

bb) Betriebsaufspaltung

(1) Grundsätzliches

(2) Voraussetzungen

(3) Beginn und Ende der Betriebsaufspaltung

(4) Steuerliche Folgen

cc) Gewerblicher Grundstückshandel

b) Immobilie im Privatvermögen

aa) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

(1) Sonderausgabenabzug gem. § 10f EStG

(2) Riester-Rente

(3) Ermäßigung des Einkommensteuertarifs für haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen

bb) Nutzung zu eigenen beruflichen Zwecken (häusliches Arbeitszimmer)

(1) Grundsätzliches

(2) Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung

(3) Vermietung des häuslichen Arbeitszimmers an Arbeitgeber

(4) Verfassungsmäßigkeit des § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b EStG

cc) Nutzung zu fremden Wohn- bzw. betrieblichen Zwecken

(1) Grundsätzliches

(2) Einkünfteerzielungsabsicht (Abgrenzung zur Liebhaberei)

(3) Totalüberschussprognose (Widerlegung der negativen Beweiszeichen)

(4) Besonderheiten bei teilweise vermieteter, teilweise selbstgenutzter Ferienwohnung

(5) Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. 21 EStG

(6) Einnahmen

(7) Umlagen (Nebenkosten)

(8) Werbungskosten im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 EStG

(9) Bagatellgrenze

(10) Behandlung von Zuschüssen

(11) Mietverträge zwischen Angehörigen

(12) Überkreuzvermietung

c) Immobilie im Betriebsvermögen

aa) Einkünfteerzielungsabsicht

bb) Einkünfteermittlung

cc) Betriebsausgaben/Aufwendungen

(1) AfA

(2) Aufwendungen für das Arbeitszimmer

dd) Gewerbesteuer

2. Umsatzsteuerliche Aspekte i. R. der Immobiliennutzung

a) Umsatzsteuerbarkeit des Vermietungsumsatzes

b) Umsatzsteuerbefreiung des Vermietungsumsatzes

c) Optionsrecht des Vermieters

d) Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpfl ichtiger Umsätze

aa) Teilweise Nutzung für unternehmerische Zwecke und teilweise private Zwecke

bb) Teilweise Verwendung für Umsätze, die den Vorsteuerabzug begründen

cc) Nutzungsänderung

dd) Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach § 15a UStG im Zusammenhang mit Immobilien

(1) Korrekturen bei Immobilien im ertragsteuerlichen Anlagevermögen

(2) Korrekturen bei Immobilien im ertragsteuerlichen Umlaufvermögen

(3) Korrekturen bei eingebauten Wirtschaftsgüter oder sonstigen Leistungen an einer Immobilie

(5) Korrekturen bei bestimmten sonstigen Leistungen, die nicht an einer Immobi lieausgeführt werden

(6) Korrekturen bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten

e) Bemessungsgrundlage/Steuerschuldner

f) Steuersatz

g) Ertragsteuerliche Behandlung der Umsatzsteuer

3. Grundsteuerliche Aspekte

a) Grundsätzliches

b) Steuergegenstand

c) Steuerbefreiungen

d) Steuerschuldner

e) Haftungsschuldner

f) Bemessung der Grundsteuer

g) Festsetzung der Grundsteuer

h) Erhebung der Grundsteuer

i) Erlass der Grundsteuer

4. Zweitwohnungsteuer

III. Besteuerung der Veräußerung

1. Veräußerung einer im Betriebsvermögen befi ndlichen Immobilie

a) Einzelveräußerung

b) Entnahme

aa) Ertragsteuerliche Rechtsfolgen

bb) Umsatzsteuerliche Rechtsfolgen

c) Gewerblicher Grundstückshandel

aa) Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 EStG

(1) Nachhaltigkeit

(2) Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr

bb) Überschreitung der reinen Vermögensverwaltung

cc) Einzubeziehende Objekte

dd) Einzubeziehende Tätigkeiten

ee) Zeitlicher Zusammenhang

ff) Rechtsfolgen des gewerblichen Grundstückshandels

2. Veräußerung der im Privatvermögen befi ndlichen Immobilie

a) Grundsatz

b) Berechnung der Haltefrist206

aa) Anschaffung/Herstellung

bb) Veräußerung

c) Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke

aa) Begünstigte Wirtschaftsgüter

bb) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

d) Veräußerungsgewinn

aa) Grundsatz der Einkunftsermittlung aus privaten Veräußerungsgeschäften

(1) Anschaffungs- und Herstellungskosten

(2) Werbungskosten

(3) Fiktion der Anschaffung bzw. Veräußerung

(4) Teilweise entgeltlich erworbenes Gebäude

(5) Teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude

bb) Zeitpunkt der Besteuerung des Veräußerungsgewinns

cc) Ausnahme von der Veräußerungsgewinnbesteuerung (Freigrenze)

dd) Verlustberücksichtigung

IV. Immobilien-Leasing

1. Ertragsteuerliche Aspekte

a) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber

aa) Bilanzierung beim Leasinggeber

bb) Bilanzierung beim Leasingnehmer

b) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer

aa) Bilanzierung beim Leasingnehmer

bb) Bilanzierung beim Leasinggeber

2. Umsatzsteuerliche Aspekte

a) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber

b) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer

B. Indirekte Investition

I. Immobilie im Vermögen einer Personengesellschaft

1. Abgrenzung gewerblicher von vermögensverwaltender Personengesellschaft

2. Gewerbliche Personengesellschaft

a) Formen der gewerblichen Personengesellschaft

aa) Originär gewerbliche Personengesellschaft

bb) Teilweise gewerblich tätige Personengesellschaft (Abfärbe-/ Infektionstheorie)

cc) Gewerblich geprägte Personengesellschaft

b) Besteuerung des Erwerbvorgangs

aa) Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft

(1) Umsatzsteuerliche Aspekte

(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte

(3) Ertragsteuerliche Aspekte

bb) Besonderheiten bei Erwerb vom Gesellschafter

(1) Unentgeltlicher Übergang

(2) Entgeltlicher Erwerb

cc) Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft

(1) Umsatzsteuerliche Aspekte

(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte

(3) Ertragsteuerliche Aspekte

c) Besteuerung der Nutzung

aa) Umsatzsteuerliche Aspekte

bb) Grundsteuer

cc) Ertragsteuerliche Aspekte

(1) Gesellschaftsebene

(2) Gewerbesteuerliche Behandlung von Mietaufwendungen auf der Ebene des Mieters

(3) Gesellschafterebene (Mitunternehmerschaft)

(4) Besonderheiten bei Mietverhältnissen zwischen Personengesellschaft und Gesellschafter

d) Besteuerung der Veräußerung

aa) Veräußerung der Immobilie durch die gewerbliche Personengesellschaft

(1) Umsatzsteuerliche Aspekte

(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte

(3) Ertragsteuerliche Aspekte

bb) Veräußerung des Anteils an der Personengesellschaft

(1) Umsatzsteuerliche Aspekte

(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte

(3) Ertragsteuerliche Aspekte

3. Vermögensverwaltende Personengesellschaft

a) Besteuerung des Erwerbs

aa) Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft

bb) Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft

b) Besteuerung der Nutzung

aa) Gesellschaftsebene

bb) Gesellschafterebene

c) Besteuerung der Veräußerung

aa) Veräußerung der Immobilie durch die Personengesellschaft

bb) Veräußerung des Anteils an einer Personengesellschaft

II. Immobilie im Vermögen einer Kapitalgesellschaft

1. Grundsätzliches

2. Besteuerung

a) Besteuerung des Erwerbvorgangs

aa) Entgeltlicher Erwerb der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft

(1) Umsatzsteuerliche Aspekte

(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte

(3) Ertragsteuerliche Aspekte

bb) Erwerb der Anteile durch die Gesellschafter der Kapitalgesellschaft

(1) Umsatzsteuerliche Aspekte

(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte

(3) Ertragsteuerliche Aspekte

b) Besteuerung der Nutzung

aa) Umsatzsteuerliche Aspekte

bb) Grundsteuer

cc) Ertragsteuerliche Aspekte

(1) Ebene der Gesellschaft

(2) Ebene der Anteilseigner

c) Besteuerung der Veräußerung

aa) Veräußerung der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft

(1) Umsatzsteuerliche Aspekte/ Grunderwerbsteuerliche Aspekte

(2) Ertragsteuerliche Aspekte

bb) Veräußerung des Anteils an einer Kapitalgesellschaft

(1) Anteil im Privatvermögen

(2) Anteil im Betriebsvermögen

C. Unentgeltliche Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten oder von Todes wegen

I. Grundsätzliches

II. Erbschaftsteuerreform

III. Direkte Übertragung

1. Verkehrsteuerliche Auswirkungen

2. Erbschaft-/Schenkungsteuerliche Auswirkungen

a) Überlassung der selbst genutzten Immobilie an den Ehegatten

b) Überlassung der selbst genutzten Immobilie von Todes wegen an Kinder, Kinder verstorbener Kinder

c) Überlassung einer fremd genutzten Immobilie

IV. Freibeträge

V. Steuertarif

VI. Festsetzung und Entrichtung der Erbschaftsteuer

D. Immobilienprodukte

I. Geschlossene Immobilienfonds

1. Grundsätzliches

2. Besteuerung der Fondsgesellschaft

3. Besteuerung des Anlegers

4. Steuerliche Besonderheiten

a) Herstelleroder Erwerbereigenschaft des Fonds

b) Einordnung der Kosten bei Fehlen einer wesentlichen Einfl ussnahmemöglichkeit (Erwerbereigenschaft)

c) Einordnung der Kosten bei Vorliegen einer wesentlichen Einfl ussnahmemöglichkeit (Herstellereigenschaft)

5. Besteuerung der Veräußerung

II. Off ene Immobilienfonds

1. Gesellschaftsrechtlicher Rahmen

2. Steuerliche Aspekte

a) Laufende Einkünfte

aa) Laufende Erträge auf Fondsebene

bb) Laufende Erträge des Anlegers

b) Besteuerung der Veräußerung

aa) Veräußerungen durch den Fonds

bb) Auswirkungen von Veräußerungen auf Anlegerseite

III. German REIT

1. Grundsätzliches

2. Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status

a) Börsenzulassung

b) Streuung der Aktien der REIT-AG

c) Vermögensund Ertragsanforderungen

d) Ausschüttung an die Anleger

e) Immobilienhandel

f) Mindesteigenkapitalanforderungen

3. Steuerlicher Rahmen

a) Steuerbefreiung der REIT-AG

b) Erwerbsphase

c) Besteuerung laufender Erträge

d) Besteuerung der Veräußerung

aa) Veräußerung von Immobilien durch die REIT-AG

bb) Besteuerung von Veräußerungsvorgängen auf Anlegerebene

E. Internationale Immobilienbesteuerung

I. Einführung

II. Immobilieneinkünfte in den Doppelbesteuerungsabkommen

1. Grundsätzliches

2. Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Art 6 OECD-MA)

3. Gewinne aus Veräußerung unbeweglichen Vermögens (Art. 13 OECD-MA)

4. Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung (Artikel 23 OECD-MA)

III. Investition in inländische Immobilien durch Steuerausländer

1. Investition durch eine natürliche Person

a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG

aa) Einkünfteermittlung

bb) Steuertarif

2. Investition durch eine Kapitalgesellschaft

a) Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.S.d. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG

aa) Einkünfteermittlung

bb) Gewerbesteuer

3. Besteuerung der Veräußerung

IV. Investition in ausländische Immobilien durch Steuerinländer

1. Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien

a) Anrechnungsmethode

b) Freistellungsmethode

2. Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobilien

Ausblick

Stichwortverzeichnis