Immobilienwertermittlung im Wandel - Eine kritische Betrachtung der neuen Wertermittlungsverordnung

Immobilienwertermittlung im Wandel

I N H A L T S V E R Z E I C H N I S

I A B K Ü R Z U N G S V E R Z E I C H N I S

II A B B I L D U N G S V E R Z E I C H N I S

1 Einleitung und Ziele der Studie

1.1 Problemstellung

1.2 Begriffliche Abgrenzung

1.3 Ziele und Gang der Untersuchung

2 Die Notwendigkeit einer Novellierung der WertV

2.1 Anforderungen der Praxis an das Wertermittlungsrecht

2.2 Veränderte Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten

2.3 Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

2.4 Zusammenfassung

3 Novellierungsmaßnahmen des Ersten und Zweiten Abschnittes

3.1 Sprachliche Neuerungen

3.1.1 Der Qualitätsstichtag

3.1.2 Ergänzung des Kataloges wertbeeinflussender Umstände

3.1.3 Die Definition der Restnutzungsdauer

3.1.4 Die Aufnahme der Definition der Modernisierung

3.2 Ersatzloser Wegfall des begünstigten Agrarlandes

3.3 Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse

3.4 Schrittfolge bei der Ermittlung von Verkehrswerten

3.5 Ermittlung erforderlicher Daten durch Gutachterausschüsse

3.5.1 Kaufpreise als Ableitungsgrundlage für Bodenrichtwerte

3.5.2 Indexreihen

3.5.3 Umrechnungskoeffizienten

3.5.4 Vergleichsfaktoren

3.5.5 Marktanpassungsfaktoren

3.5.6 Umbenennung des Liegenschaftszinssatzes

4 Wertermittlungsverfahren

4.1 Vergleichswertverfahren

4.1.1 unmittelbarer Vergleich Unbebauter Grundstücke

4.1.2 Mittelbarer Vergleich unbebauter Grundstücke

4.1.3 Unmittelbarer Vergleich bebauter Grundstücke

4.1.4 Mittelbarer Vergleich bebauter Grundstücke

4.1.5 Das Problem der Bodenwertdämpfung

4.1.6 Berücksichtigung baulicher Anlagen im Außenbereich

4.1.7 Liquidationswertverfahren

4.1.8 Ausgleichsbeiträge

4.1.9 Zusammenfassendes Urteil zum Vergleichswertverfahren

4.2 Das Ertragswertverfahren

4.2.1 Das Umfassende Ertragswertverfahren

4.2.2 Das Vereinfachte Ertragswertverfahren

4.2.3 Das Ertragswertverfahren periodisch unterschiedlicher Erträge

4.3 Das Sachwertverfahren

4.3.1 Vorgehensweise

4.3.2 Neuerungen des Sachwertverfahrens

4.3.3 Wertminderung wegen Alters

4.3.4 Wegfall der Regelung weiterer wertbeeinflussender Umstände

4.3.5 Kritik am Sachwert

5 Abschließende Beurteilung der Novellierung

5.1 Vorteile und Chancen der Novellierung

5.1.1 Anwenderfreundlichkeit und Transparenz

5.1.2 Absage an das DCF-Verfahren

5.1.3 Vereinheitlichung in der Praxis existierender Methoden

5.2 Potenzielle Risiken und Herausforderungen

5.2.1 Fehlende Normierungen

5.2.2 Sprachliche Unklarheiten

5.2.3 Der Mangel an praktischer Anwendbarkeit der Verordnung

5.3 Perspektiven und Erforderliche Neuerungen

5.3.1 Aufnahme weiterer Wertkonzepte in das BauGB

5.3.2 Stärkung der Konkurrenzfähigkeit deutscher Wertgutachter

5.3.3 Prognose der Entwicklung der deutschen Wertermittlung

6 Schlussbemerkung

IV G L O S S A R

V A N N E X

VI L I T E R A T U R V E R Z E I C H N I S